EXTREMADURA: Guía definitiva para el alquiler de apartamentos turísticos (AT)

En Extremadura ya no podrás utilizar el alquiler de temporada sujeto a LAU como alternativa al alquiler turístico, tanto si no eres profesional como si no comercializas con habitualidad tu apartamento turístico. Desde el 17 de julio de 2018 se han eliminado los conceptos de “habitualidad” y “profesionalidad” para el ejercicio de ciertas actividades turísticas.

En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas un apartamento turístico en la Comunidad de Extremadura (Cáceres y  Badajoz): su normativa aplicable, la definición de apartamento turístico, los requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a tu apartamento turístico y muchas cosas más.

Si alquilas o comercializas tu casa con fines turísticos o vacacionales  o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.

NORMATIVA DE EXTREMADURA, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS (AT):

¿Cuál es la normativa aplicable?

Antes de nada debes saber que la regulación de los apartamentos turísticos en Extremadura se encuentra en las siguientes normas:

¿Qué se entiende por apartamento turístico?

Tienen la condición de apartamentos turísticos los bloques de viviendas, apartamentos, casas y otras edificaciones semejantes, con independencia del material utilizado en su construcción, que promocionen o comercialicen en canales de información o comercialización, cualquiera que sea su soporte, mediante contraprestación económica, servicio de alojamiento turístico, y que dispongan de las instalaciones adecuadas para la preparación, conservación y consumo de alimentos dentro de cada unidad de alojamiento. La comercialización del apartamento turístico deberá consistir en la cesión del uso y disfrute de la totalidad del apartamento.

No te preocupes si ahora te surgen dudas sobre el concepto de apartamento turístico. Sigue leyendo y lo acabarás entendiendo.

¿Qué son los alojamientos de turismo rural?

A diferencia de los AT, los alojamientos de turismo rural son aquellos establecimientos que presentan especiales características de construcción, emplazamiento, tipicidad, y se encuentran ubicados en núcleos rurales o en construcciones diseminadas situadas fuera de núcleos urbanos, dedicándose a proporcionar alojamiento, mediante contraprestación económica, a las personas que lo demandan, con o sin prestación de otros servicios.

Sólo siete municipios tienen más de 20.000 habitantes de los 385 existentes en la región. En la ley 2/2011  se consideraban núcleos rurales los que tenían menos de 10.000 habitantes. La Ley 6/2018 incrementa el límite a 20.000, atendiendo la petición de empresarios y ayuntamientos, como Olivenza, Coria, Zafra, Navalmoral de la Mata, entre otros.

¿Qué requisitos tiene un AT?

De la definición anterior pueden extraerse las siguientes notas características:

1. Estar dentro de núcleos urbanos.
2. Estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
3. Comercializarse y promocionarse en canales de información o comercialización (canales de oferta turística).
4. Cederse en su totalidad. No por habitaciones.
5. Cederse con fines de alojamiento turístico. No con fines de vivienda o residencia.
6. Comercializarse y promocionarse con finalidad lucrativa. No de forma gratuita.

Sin embargo, en el resto de legislaciones autonómicas se consideran canales de oferta turística, entre otros, las agencias de viajes; las centrales de reserva; otras empresas de mediación u organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación a través de internet y otros sistemas nuevas tecnologías de información y comunicación; las agencias inmobiliarias; así como la inserción de publicidad en medios de comunicación social, cualquiera que sea su tipo o soporte.

¿Qué tipología pueden tener los AT?

Según la definición legal, los apartamentos turísticos pueden tener la forma constructiva de bloques de viviendas, apartamentos, casas y otras edificaciones semejantes (por ejemplo, los apartamentos-estudios), con independencia del material utilizado en su construcción.

¿Cuántas categorías de AT existen?

Los apartamentos turísticos se clasifican en cuatro categorías identificadas mediante llaves.

La calidad en las instalaciones, equipamientos y materiales, así como los servicios que se oferten, deberán ser acordes con la categoría del establecimiento:

a) Los apartamentos de cuatro llaves deberán estar instalados en edificios que destaquen por la excelente calidad de sus instalaciones, materiales, equipamientos y decoración, ofreciendo servicios de la máxima calidad.

b) Los apartamentos de tres llaves deberán estar construidos con materiales de primera calidad y el equipamiento, decoración y servicios que se oferten se corresponderán con el confort y calidad del edificio.

c) Los apartamentos de dos llaves deberán estar instalados en edificios que ofrezcan unas buenas condiciones de confort y calidad referidas tanto a los materiales empleados, equipamiento y decoración, como a los servicios que se ofertan.

d) Los apartamentos de una llave deberán ofrecer a los clientes las indispensables condiciones de comodidad y confort. Los inmuebles, mobiliario y equipamiento serán sencillos ofreciendo garantía de comodidad.

En el supuesto de que los apartamentos incluidos en un mismo bloque o conjunto de edificios, no contaran con las mismas instalaciones y requisitos y su titular optara por explotarlos como conjunto, la categoría del establecimiento vendrá determinada por el de menor categoría.

EXCLUSIONES, PROHIBICIONES Y REQUISITOS TÉCNICOS DE LOS AT:

¿Qué supuestos no tendrán la consideración de AT?

La normativa turística no se aplicará a tu vivienda cuando se encuentre en las situaciones siguientes:

1. Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que el alojamiento no se comercialice o promocione en canales de oferta turística.
2. Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con finalidad distinta del uso turístico.
3. Las diferentes modalidades de alojamientos rurales, que se regirán por lo dispuesto en su normativa específica (artículos 67 a 69 de la LEY 2/2011, de 31 de enero, de desarrollo y modernización del turismo de Extremadura.)

¿Cuándo no puedes destinar tu apartamento a un uso turístico?

No podrás destinar una vivienda a fines turísticos cuando:

1. La utilices como residencia permanente o con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico.
2. El establecimiento no cumpla con los requisitos establecidos en la normativa vigente.
3. No cuentes con las autorizaciones, permisos, licencias, y/o informes que establecen las distintas normativas sectoriales y municipales que le son de aplicación.
4. La alquiles por habitaciones.

¿Qué características y requisitos mínimos deben cumplir los AT?

(1) Los apartamentos turísticos deberán disponer, tanto en las unidades de alojamiento como en las zonas comunes, de sistemas de insonorización adecuados que garanticen el aislamiento de ruidos y vibraciones producidas por la instalación de maquinaria en general, elevadores, sistemas de climatización, funcionamiento de cocinas u otros.

(2) Las entradas y ascensores, en su caso, se ajustarán a las disposiciones vigentes en materia de seguridad y accesibilidad.

La persona que padeciendo discapacidad visual vaya auxiliada por perro guía tendrá derecho de libre acceso y permanencia en los establecimientos turísticos en compañía del animal sin que, en ningún caso, este derecho pueda ser desatendido o menoscabado. 

(3) Deberán disponer en todo caso de recepción, los conjuntos de apartamentos de tres y cuatro llaves, así como los de una y dos llaves que cuenten con más de diez unidades de alojamiento.

En los demás casos, deberá existir una persona responsable que estará fácilmente localizable por las personas usuarias, para atender las funciones descritas en el apartado anterior y las posibles peticiones de alojamiento.

La recepción constituirá el centro de relación permanente con las personas usuarias a efectos administrativos, de asistencia e información y en el que se desempeñarán, entre otras, las siguientes funciones:

a) Atender las reservas de alojamientos.

b) Formalizar la hoja de admisión.

c) Custodia de llaves.

d) Resolver dudas y consultas de las personas usuarias y atender, en la medida de lo posible, sus peticiones.

e) Atender las reclamaciones y poner a disposición de las personas usuarias las hojas de reclamaciones, en su caso.

f) Expedir facturas o documentos sustitutivos, cuya forma y condiciones se regirán por lo establecido en la normativa fiscal aplicable.

g) Recibir, guardar y entregar a las personas usuarias la correspondencia, así como los avisos y mensajes que reciban.

h) Facilitar información de los recursos turísticos de la zona.

(4) Los apartamentos turísticos deberán contar como mínimo con los siguientes medios de protección:

a) Tener instalados cuantos extintores exija la normativa de prevención de riesgos laborales y de evacuación e incendios, en los lugares y a la altura determinada en la misma, así como luces de emergencia en pasillos y vías de evacuación en los términos en que la normativa sectorial determine.

b) Disponer de un plano de planta, con indicación de los medios de extinción de incendios y de las salidas de emergencia.

c) Botiquín de primeros auxilios, de acuerdo con lo exigido por la normativa vigente.

d) Cierre de seguridad.

(5) Las dependencias de los apartamentos contarán con la superficie que, para cada una de ellas y en función de su categoría, se especifica en el Anexo I del Reglamento.

(6) Estarán integrados, como mínimo, por salón-comedor, un dormitorio, un cuarto de baño y una cocina. Sin perjuicio de lo previsto para los apartamentos-estudio.

Los apartamentos estudio están compuestos por una única estancia: salón-comedor-dormitorio, una cocina (integrada o no en esta dependencia) y un cuarto de baño.

(7) Cada unidad de alojamiento estará dotada de cierre de seguridad interno en todos los elementos que permitan el acceso desde el exterior, cuyo mecanismo podrá activarse por las personas usuarias cuando se encuentren en el interior.

(8) La altura mínima de los techos será de 2,5 metros.

En habitaciones con techos abuhardillados, al menos, el 60% de la superficie tendrá dicha altura y el 40% será igual o superior a 2 metros, sin perjuicio de la existencia de zonas que no superen esa altura que serán excluidas del cómputo de la superficie de la unidad de alojamiento.

(9) Los cuartos de baño estarán dotados de agua caliente y fría y estarán equipados como mínimo con lavabo, bañera o ducha, inodoro, portarrollos, espejo, toallero, perchero y repisa para los objetos de tocador. Asimismo, contarán con toma de corriente junto al lavabo y de un juego de lencería de baño por ocupante.

Los apartamentos deberán disponer de un segundo cuarto de baño con las prestaciones señaladas anteriores, cuando la capacidad del establecimiento supere las plazas que a continuación se indican:

a) Apartamentos de cuatro llaves: cuatro plazas.

b) Apartamentos de tres y dos llaves: cinco plazas.

c) Apartamentos de una llave: seis plazas.

(10) Los dormitorios y el salón-comedor tendrán ventilación directa al exterior. 

La cocina y los cuartos de baño tendrán ventilación directa o forzada.

(11) Los dormitorios dispondrán, asimismo, de un efectivo sistema de oscurecimiento que impida la entrada de luz.

(12) Tanto los muebles como la vajilla, cubertería, cristalería, ropa de cama y enseres serán adecuados, en calidad y cantidad, a la categoría y capacidad del alojamiento.

a) La cocina estará equipada con armarios para los víveres y utensilios de cocina. Contará con fregadero, extractor o campana para la salida de humos, dos fuegos o vitrocerámica, horno o microondas, cafetera, tostadora, frigorífico, útiles de limpieza y tendedero. Los apartamentos de tres y cuatro llaves contaran con horno y microondas, batidora, lavavajillas y plancha.

b) El salón-comedor estará dotado de mobiliario idóneo y suficiente para el uso al que se destina.

c) Dispondrán de una lavandería que contará, como mínimo, con una lavadora por cada cuatro apartamentos o fracción, salvo los de cuatro llaves que contarán con una por apartamento.

d) Se pondrá a disposición de las personas usuarias un inventario de existencias de cocina, mobiliario y complementos de la unidad de alojamiento.

(13) El apartamento, así como sus muebles, enseres y lencería, se entregarán a la persona usuaria en las debidas condiciones de limpieza. 

El cambio de lencería se realizará con la frecuencia necesaria y, en todo caso, cada tres días.

Excepto la cocina y el menaje, la limpieza del establecimiento será por cuenta del titular. 

(14) Sólo podrán instalarse camas supletorias cuando el espacio útil de la unidad de alojamiento, una vez instaladas las mismas, continúe siendo suficiente para garantizar a los usuarios una estancia confortable.

La instalación de las camas supletorias se hará siempre a petición expresa de las personas usuarias, lo que se hará constar en la hoja de admisión correspondiente.

La cama supletoria deberá reunir las condiciones idóneas de calidad y confort que garanticen un adecuado descanso a las personas usuarias y deberá ser retirada cuando el cliente finalice su estancia en el establecimiento.

CAPACIDAD Y SERVICIOS MÍNIMOS DE LOS AT:

¿Qué capacidad deben tener  los AT?

La capacidad de cada unidad de alojamiento vendrá determinada por el número de camas existentes, incluidas las literas y las camas convertibles. 

A efectos de determinar el número de camas por superficie, las literas se considerarán, en todo caso, dos camas.

Los dormitorios podrán ser de tres o cuatro plazas cuando su superficie exceda en un 30% o 60% respectivamente de la mínima exigida a las habitaciones dobles.

En el caso de los apartamentos estudio las camas deberán consistir en muebles convertibles, salvo que las dimensiones, configuración y distribución del apartamento, permita crear dos zonas claramente diferenciadas de salón-comedor y dormitorio.

¿Cuáles son los servicios mínimos incluidos en el precio?

Los apartamentos turísticos, independientemente de su categoría, deberán disponer de los siguientes servicios mínimos:

a) Agua corriente potable, caliente y fría, y energía eléctrica durante las 24 horas del día, con puntos y tomas de luz en todas las dependencias.

b) Conservación y mantenimiento de la cocina, calentador de agua y sistema de calefacción, incluyendo el suministro del combustible si fuese necesario.

c) Sistema de recogida de basuras. Se entenderá cumplido cuando se efectúe de manera que los residuos no queden a la vista, ni produzcan olores, disponiendo para tal fin de contenedores herméticos y de suficiente capacidad, guardados en habitáculos para este cometido hasta su eliminación final a cargo del servicio público o del establecimiento.

 

 

 

 

TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN Y PLAZOS DE LOS AT:

¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar un AT?

Si eres propietario o también gestor que quieras realizar la actividad turística de alojamiento en una vivienda residencial debes presentar al órgano competente en materia de turismo de la Comunidad de Extremadura la declaración responsable de inicio de actividad de alojamiento turístico extrahotelero, mediante un impreso formalizado, que se establece como anexo III del Reglamento.

 

Será sancionado con multa de 601 hasta 6.000 euros el no presentar la declaración responsable o comunicación previa para el inicio de la actividad así como la falsedad u omisión, de carácter esencial, en cualquier dato, manifestación o documento que se incorpore a una declaración responsable o a una comunicación previa

¿Desde cuándo puedes publicitar y alquilar tu vivienda turística?

La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo (Dirección General de Turismo) te permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación. 

A partir de ese momento podrás publicitarla en los términos comunicados.

¿De qué forma podrás presentar la declaración responsable?

Hay dos formas posibles, tú eliges:

A – Si eres persona física:

1. De forma electrónica, a través del Portal Ciudadano, desde el botón Sede Electrónica. 

El Portal Ciudadano te permite realizar la cumplimentación, firma y presentación en registro del formulario de procedimiento administrativo de declaración responsable de inicio de actividad de de alojamiento turístico extrahotelero.

Para ello deberás disponer de un certificado digital  o del DNI electrónico y tener ciertos componentes instalados en tu ordenador como un visor de documentos PDF.

Puedes hacer uso del certificado digital para realizar tus trámites de forma cómoda por internet con plena seguridad y confidencialidad. Para ello el certificado deberá estar instalado en el navegador de tu ordenador y disponer de una configuración compatible.

2. De forma presencial o física, desde el mismo Portal Ciudadano, descargándote el impreso de solicitud.

Sin no dispones de certificado digital puedes rellenar el formulario por internet, desde el botón Formularios de solicitud  y adjuntar la documentación adicional requerida del procedimiento. Pero deberás presentarla físicamente en la Oficina de Registro del órgano competente o en el resto de las Oficinas de registro.

Órgano gestor

D. GRAL. DE TURISMO
AVENIDA DE LAS COMUNIDADES, S/N
06800 MERIDA
dgturismo.ei@juntaex.es
924332460

También en los registros de las entidades establecidas en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

B – Si eres persona jurídica:

Es decir, si eres una sociedad mercantil o una asociación, siempre de forma electrónica.

El artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece la obligatoriedad de la gestión electrónica para determinados sujetos como, entre los que se encuentran, las personas jurídicas.

¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?

La persona que  firme la declaración responsable deberá acompañar la siguiente documentación:

1. Copia del documento que acredita la existencia e identidad de la persona que realiza la declaración o autorización expresa para su consulta de oficio:

a) Si eres persona física: Documento Nacional de Identidad, documento de identidad de estados miembros de la Unión Europea o de estados asociados al Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo, en caso de personas físicas de otros Estados, Número de Identidad para extranjeros (NIE), pasaporte o documento equivalente.

Dicha documentación podrá ser recabada de oficio por la propia Consejería, entendiendo concedida la autorización para ello, cuando se indique específicamente en el apartado siguiente.

b) Si eres persona jurídica: CIF y escritura de constitución de la sociedad debidamente inscrita en el Registro correspondiente, así como de la representación de la persona que actúa en su nombre.

c) En caso de sociedades civiles y comunidades de bienes: deberás aportar copia de la identificación de los integrantes, documentación acreditativa de su constitución y de la representación de la persona que actúa en su nombre.

 d) Puede no obstante autorizarse a la Administración Turística a verificar electrónicamente la  identidad, de conformidad con el Decreto 184/2008 de 12 de septiembre.

 2. Documento que acredite la representación, en su caso.

 3. Declaración de precios de los servicios ofertados.

 4.  Relación de habitaciones y precios con indicación de su identificación, capacidad de plazas y servicios de que estén dotadas.

Para aportar la documentación, deberás escanearla y adjuntarla a la comunicación, en formato pdf.

Salvo que los documentos originales deban obrar en el procedimiento, tienes derecho a aportar -en lugar de copia compulsada- copias de los mismos cuya fidelidad quedará garantizada mediante la aportación de la declaración responsable del interesado, sin perjuicio de la posterior facultad de comprobación por parte de la Administración.

La Dirección General competente en materia de turismo efectuará, en cualquier momento, la comprobación del contenido de la declaración responsable.

¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?

Permanente.

El procedimiento de declaración responsable de inicio de actividad de alojamiento turístico extrahotelero no está sujeto a un plazo específico.

Y en consecuencia, la declaración responsable podrás presentarla a lo largo de todo el año.

¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?

No se establece ningún plazo específico para ello.

¿De qué forma puede contestar la Administración turística?

Resolución expresa.

No se produce el silencio administrativo positivo (la concesión de lo solicitado) ante la falta de resolución expresa.

Porque en estos casos la Administración no tiene la obligación de resolver.

¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?

Las formas de comunicación de la Administración con el interesado (tú) están establecidas en los artículos 40 a 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre del Procedimiento administrativo común de las Administraciones Públicas.

¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?

Contra la resolución que desestime la declaración responsable de vivienda de uso turístico podrás presentar los siguientes recursos:

1. Reposición: Es Potestativo o no obligatorio. Se presenta ante el mismo órgano que ha dictado la resolución.
2. Alzada: Es Preceptivo u obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se presenta ante el superior jerárquico de órgano que resolvió.

Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de  abogado o de procurador. Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo. Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO GENERAL DE EMPRESAS Y ACTIVIDADES TURÍSTICAS DE EXTREMADURA, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO:

¿Cómo se produce la inscripción de tu AT?

En caso de que el impreso y documentación anteriores sean conformes, la Dirección General de Turismo competente inscribirá de oficio el apartamento. turístico en el Registro General de Empresas y Actividades Turísticas de Extremadura.

¿En la publicidad que efectúes tienes que incluir el número de registro?

El código de inscripción en el Registro deberá constar en toda forma de publicidad, actuación de promoción o de comercialización.

Lo que significa que en la publicidad que se realice por cualquier medio, en la comercialización, correspondencia, facturas y demás documentación de los establecimientos de alojamientos en la modalidad de vivienda de uso turístico se indicará, de forma que no induzca a confusión, el número de inscripción.

A partir de ahora se reconoce el derecho de los usuarios turísticos a conocer el número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Extremadura de cualquier servicio, actividad o producto turístico que contraten.

Por su parte, las plataformas on-line que comercialicen o publiciten actividades o productos turísticos, pondrán en conocimiento de la Administración los datos relativos a la titularidad y sede de las empresas que no hagan constar el correspondiente número de registro.

Asimismo, se deberá retirar la publicidad o información cuando no figure el número de registro, a requerimiento de la Dirección General de Turismo. Los incumplimientos de ambas obligaciones constituirán infracción muy grave, con una sanción de hasta 60.000 euros por cada incumplimiento.

¿Los AT tienen que exhibir algún tipo de distintivo?

Los apartamentos turísticos deberán exhibir en la entrada principal, en lugar visible, una placa normalizada de las características descritas en el Anexo II, del Reglamento.

REGISTRO DE VIAJEROS:

De acuerdo con la normativa del Ministerio del Interior debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.

La normativa reguladora viene establecida en la  Orden 1922/2003 de 3 de julio  sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.

CONTRATO DE ALQUILER DE APARTAMENTO TURÍSTICO DE EXTREMADURA:

¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

La normativa turística de la Comunidad de Extremadura no obliga a firmar un contrato de alojamiento.

Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o cualquier otro documento que necesites?

Pídemelo en  info@alquilerviviendavacacional.com 

 

 

Para que te guíe en la tramitación puedes leer  >>>Cómo dar de alta un apartamento turístico en Extremadura: Paso a paso  <<<

 

Finalmente, te voy a dejar un enlace con direcciones que pueden serte de utilidad

DIRECCIONES ÚTILES.