CONSULTA FISCAL: Comunidad de bienes que alquila una vivienda turística a través de sociedad

Persona física que junto con su pareja o familiar tiene una vivienda que quiere dedicar al alquiler turístico. Para ello quieren contratar una sociedad que se encargue de todo en su nombre

EL CASO (que podría ser el tuyo)

1. Persona física que junto con su pareja o familiar tiene una vivienda que quiere dedicar al alquiler turístico.
2. Para ello quieren contratar una sociedad que se encargue de todo en su nombre

¿Qué se preguntaba a Hacienda?

• ¿Cuándo existe una comunidad de bienes?
• ¿Cuándo la comunidad de bienes será sujeto pasivo del impuesto?
• ¿Qué impuestos deben pagar los consumidores finales?
• ¿Qué impuestos han de pagar los propietarios?
• ¿Qué impuestos deberá facturar la sociedad mediadora?

¿Qué contestó la Dirección General de Tributos?

Infografía

 

 

Las respuestas, explicadas

La infografía resume la consulta de un vistazo, pero conviene tener el razonamiento por escrito, porque cada pregunta se resuelve con una norma distinta.

¿Cuándo existe una comunidad de bienes?

Cuando la propiedad de una cosa pertenece pro indiviso a varias personas. No hace falta constituirla ante notario ni firmar nada: si usted y su pareja o un familiar son cotitulares de la vivienda y la explotan conjuntamente, la comunidad existe por el simple hecho de la cotitularidad.

A efectos tributarios es una de las entidades sin personalidad jurídica del artículo 35.4 de la Ley General Tributaria, que pueden ser obligadas tributarias cuando así lo prevea cada impuesto. Y ahí está la clave de todo lo demás: no todos los impuestos la tratan igual.

¿Cuándo la comunidad de bienes será sujeto pasivo del impuesto?

Depende del impuesto, y esta es la confusión más habitual.

• En el IVA, sí. Si es la comunidad la que desarrolla la actividad de arrendamiento —ordenando los medios y asumiendo el riesgo—, el sujeto pasivo es la propia comunidad, no cada comunero por separado (artículo 84.Tres de la Ley del IVA). Es la comunidad la que, en su caso, se da de alta, factura y declara.
• En el IRPF, no. La comunidad no tributa: se aplica el régimen de atribución de rentas del artículo 8.3 de la Ley del IRPF. La renta se atribuye a los comuneros según su cuota de participación y cada uno la declara en su propio IRPF, conservando la naturaleza que tuviera en origen.

¿Qué impuestos deben pagar los consumidores finales?

Los huéspedes pagan uno u otro impuesto según se presten o no servicios propios de la industria hotelera:

• Sin servicios hoteleros: el arrendamiento está exento de IVA y la operación queda sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuyo sujeto pasivo es el arrendatario.
• Con servicios hoteleros: la operación está sujeta y no exenta, al tipo reducido del 10 % (artículo 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA), que soporta el huésped.

Según el criterio de la Agencia Tributaria, sí son servicios propios de la industria hotelera la recepción y atención permanente, la limpieza periódica y el cambio de ropa durante la estancia, la restauración y los servicios complementarios como lavandería o custodia de equipaje. No lo son la limpieza a la entrada y a la salida, el cambio de ropa al entrar y al salir, el mantenimiento de zonas comunes ni la asistencia técnica para reparaciones.

¿Qué impuestos han de pagar los propietarios?

En el IRPF, lo obtenido es rendimiento del capital inmobiliario por regla general. Pasa a ser rendimiento de actividad económica si se prestan servicios propios de la industria hotelera o si se cuenta con al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa.

Conviene tener presente una diferencia que cuesta dinero: la reducción prevista para el arrendamiento de vivienda no se aplica al alquiler turístico, porque este no satisface una necesidad permanente de vivienda.

A ello se suman, según el caso, el IBI, la tasa de residuos y el IAE cuando la actividad se califique como económica.

¿Qué impuestos deberá facturar la sociedad mediadora?

La sociedad que se encarga de la gestión presta un servicio de mediación, que es una operación distinta del arrendamiento. Ese servicio se factura con IVA al tipo general del 21 %.

Y aquí está el error que más veo: pensar que, si el alquiler está exento de IVA, la comisión de la gestora también lo está. No es así. La exención del arrendamiento no se contagia a la comisión, de modo que el propietario soporta un 21 % de IVA que, si su actividad está exenta, no podrá deducir y se convierte en coste real.

Distinto es que la sociedad arriende en nombre propio y no como simple mediadora: entonces ya no hay una comisión, sino dos operaciones encadenadas —del propietario a la sociedad y de la sociedad al huésped—, cada una con su propia calificación. Antes de firmar con una gestora, merece la pena mirar qué dice exactamente el contrato sobre en nombre de quién se arrienda.

Fuentes oficiales

• Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (artículo 35.4).
• Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (artículos 8.3 y 27).
• Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (artículos 20.Uno.23.º, 84.Tres y 91.Uno.2.2.º).
• Tributación del alquiler de apartamentos turísticos — Agencia Tributaria.
• Alquilo un apartamento turístico, ¿tengo que ingresar IVA? — Agencia Tributaria.

Lecturas recomendadas

Si te interesa la fiscalidad de tu alquiler turístico tienes que leer:

   >> La tributación de los alquileres turísticos según Hacienda <<<

  >> Algunas cuestiones fiscales sobre tu alquiler turístico que deberías conocer <<<

 

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