¿Qué impuestos y modelos hay que declarar cuando subarriendas una vivienda turística? (Consulta fiscal)

Si decides contratar a una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, Hacienda considera que hay actividad  económica. Si, en su lugar, contratas a un profesional o una empresa no se ejercerá actividad económica y existirá rendimiento de capital inmobiliario, sin que exista la obligación a retener o a ingresar a cuenta por las rentas satisfechas al profesional o empresa.

CASO DE JESÚS (que podría ser el tuyo)

Jesús, es propietario de una vivienda adquirida por herencia. 

Dicha vivienda ha sido alquilada como vivienda habitual a otras personas. 

Se está planteando la posibilidad de incluir en el contrato con el actual arrendatario un anexo por el que se le permita a este último subarrendar la vivienda como turística a una sociedad por él constituida. 

¿Qué impuestos y modelos tiene que declarar?  

CUESTIONES

¿Está sujeto a IVA?

El  IVA del propietario-arrendador

Para Jesús el arrendamiento de su vivienda al arrendatario tendrá la consideración de prestación de servicios sujeta y no exenta del Impuesto del Valor Añadido que tributara al tipo general del IVA.

El IVA del subarrendador

Dependerá de si éste presta o no a los  turistas  servicios complementarios propios de la industria hotelera:

• Sujeto yexento: si no hay prestación de servicios complementarios.
• Sujeto y  no  exento: si se produce la prestación de servicios complementarios.

Caso especial (plataforma digital)

En el caso hipotético de que la vivienda se arriende directamente por una plataforma digital, …, debe tenerse en cuenta que el primer contrato de arrendamiento suscrito entre el propietario y plataforma digital no cumplirá el requisito de su utilización como vivienda por el destinatario de la operación (la plataforma digital), por lo que dicho arrendamiento constituiría una prestación de servicios sujeta y no exenta.Ello significa que habrá que declarar IVA.

¿Cuáles son las obligaciones materiales y formales que deben cumplir en el IVA?

El  propietario-arrendador que arrienda su vivienda

En concreto, en relación con las declaraciones a presentar en España correspondientes al Impuesto sobre el Valor Añadido, deberá presentar los siguientes modelos:

• Modelo 303 de declaración trimestral.
• Modelo 390 de declaración resumen anual. 
• Modelo 347 de declaración anual de operaciones con terceros.

El  arrendatario que comercializa la vivienda a través de una empresa suya

• Para el caso de que la empresa preste servicios complementarios propios de la industria hotelera: sujeción a IVA al tipo reducido del 10 por 100 con deducción del IVA soportado (de Jesús). Consiguientemente deberá presentar los modelos 303, 390 y 347.
• Para el caso de que la empresa no preste servicios complementarios propios de la industria hotelera: exención en IVA sin deducción del IVA soportado.

¿Cómo tienen que declarar sus ingresos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas?

Aclaración importante

Hacienda considera que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de ésta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Rendimientos del propietario-arrendador

Los ingresos de Jesús se califican en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario.

Las cantidades derivadas del arrendamiento se consideran rendimiento del capital inmobiliario, sin posibilidad de aplicar reducción del 60 por 100.

Si percibe participación por el subarrendamiento también es capital inmobiliario.

Rendimientos del arrendatario

Las rentas derivadas del subarrendamiento de la vivienda de Jesús, ya sean completas o por habitaciones, tendrán para el arrendatario la consideración de rendimientos del capital mobiliario, salvo que supongan la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, elementos definitorios de una actividad económica, en cuyo caso, los rendimientos obtenidos por el subarrendamiento se calificarán como rendimientos de actividades económicas, lo que concurriría en el supuesto de que se prestaran servicios complementarios propios de la industria hotelera.

También  se considerará actividad económica en el  supuesto de que por el arrendatario o su empresa tuvieran contratada a una persona  empleada con contrato laboral y a jornada completa. 

¿Cuáles las obligaciones materiales y formales en el IRPF?

Para el supuesto de que el arrendamiento deba calificarse como rendimiento del capital

Simplemente estarán obligados a incorporar los rendimientos obtenidos por el alquiler en su declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Por lo que se refiere a los modelos del IRPF que se deben presentar en España, teniendo en consideración de que Jesús es contribuyente de este impuesto, en todo caso, deberá presentar la declaración anual de IRPF, en la que se incluirán las rentas obtenidas.

Para el caso de que el arrendamiento realizado deba calificarse como rendimiento de actividad económica

Deberá presentarse trimestralmente el modelo 130  de pagos fraccionados.

SI ARRIENDAS DIRECTAMENTE TU VIVIENDA TURÍSTICA

1. Si no prestas servicios complementarios propios de la industria hotelera: exención en IVA.
2. Si prestas servicios propios de la industria hotelera: sujeción a IVA al tipo reducido del 10 por 100.
3. Si tienes que pagar una comisión a alguna empresa o plataforma digital porque ésta te ha encontrado clientes: el propietario soportará IVA al 21 por 100 sobre el importe de la comisión de intermediación.

LECTURAS RECOMENDADAS

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