COMUNIDAD VALENCIANA: COMPATIBILIDAD  ENTRE  ALQUILER TURÍSTICO Y RESIDENCIAL

 

En la normativa turística de la Comunidad Valenciana no existe prohibición alguna respecto de la compatibilidad de los usos turístico y residencial

Sección de Consultas Jurídicas sobre la normativa turística (Consulta nº 6/2023)

Consulta Jurídica nº 6/2023

¿Puedo destinar mi VUT a un uso distinto, como el residencial o el de temporada?

Respuesta

La normativa turística de la Comunidad Valenciana no somete a las viviendas de uso turístico (VUT), a diferencia de lo que sucede con los establecimientos hoteleros, a los principios de uso turístico exclusivo y de unidad de explotación. 

Ello significa que su propietario podrá destinarlas al alquiler según LAU o al alquiler de temporada (también al de habitaciones). Sin que ello pueda suponer la pérdida de su condición de turística.

En consecuencia, nada impide que puedas, si así lo deseas, por las razones que consideres y en cualquier momento, dar un uso residencial a tu VUT, o alquilarla fuera de la normativa turística valenciana.

Al no existir prohibición legal alguna respecto de la compatibilidad de usos, tampoco podrá existirá sanción en caso de destinarse a usos diferentes del turístico.

¿Qué cambió con el Decreto Ley 9/2024?

Que la frontera entre lo turístico y lo que no lo es ya no depende solo de cómo anuncies la vivienda: depende del plazo. El artículo 65.1 de la Ley 15/2018, en su redacción vigente, define la vivienda de uso turístico como los inmuebles completos que se ceden mediante precio, en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, «por un tiempo inferior o igual a 10 días, computados de forma continuada a un mismo arrendatario».

Y el apartado 3.a del mismo artículo cierra el círculo por el otro lado: no pueden considerarse viviendas de uso turístico «las viviendas que sean arrendadas por un tiempo igual o superior a 11 días computados de forma continuada a un mismo arrendatario».

Dicho en corto: diez días o menos, normativa turística; once días o más, fuera de ella.

Entonces, ¿sigo pudiendo dar a mi VUT un uso residencial o de temporada?

Sí, y ahora con más respaldo que en 2023. La normativa turística valenciana no somete a las VUT a los principios de uso turístico exclusivo ni de unidad de explotación, como sí ocurre con los establecimientos hoteleros. Pero es que, además, el propio artículo 65.3.a reconoce expresamente que un arrendamiento de once días o más queda fuera del concepto de vivienda de uso turístico.

Ese contrato se rige entonces por la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya sea como arrendamiento de temporada o de vivienda habitual, según cuál sea su causa real.

Lo que no cabe es mezclar los dos regímenes en una misma cesión: cada contrato es turístico o no lo es, en función de su plazo y de su finalidad. No existe un punto intermedio.

¿Puedo alquilar habitaciones sueltas?

Aquí conviene afinar, porque es donde más se equivoca la gente. El artículo 65.1 establece que las viviendas de uso turístico «se ceden al completo, no permitiéndose la cesión por habitaciones», y el apartado 3.b es aún más tajante: excluye del concepto «el arrendamiento turístico de habitaciones, que queda expresamente prohibido».

La prohibición alcanza al alquiler turístico de habitaciones. El arrendamiento de una habitación ajeno a la normativa turística —el de un estudiante durante el curso, por ejemplo— es una figura distinta y se rige por sus propias reglas. Lo que no puede hacerse es anunciarlo ni comercializarlo como alojamiento turístico.

¿Pierdo la inscripción en el Registro de Turismo si dejo de alquilarla como turística?

No por cambiar de uso, pero sí por el paso del tiempo. El artículo 65.4 introdujo un límite que antes no existía: «La inscripción de las viviendas de uso turístico en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana tendrá una validez de 5 años», salvo las excepciones previstas en la propia ley y en su decreto de desarrollo.

Conviene no confundir las dos cosas. Destinar la vivienda a un uso residencial no es una infracción y no acarrea sanción. Pero si pasados esos cinco años quiere volver a explotarla turísticamente, la inscripción ya no estará viva y habrá que renovarla cumpliendo los requisitos vigentes en ese momento, que no tienen por qué ser los de hoy.

¿Qué contrato hay que firmar en cada caso?

Depende del plazo y de la finalidad:

• Diez días o menos, con fines turísticos: contrato de alojamiento turístico, sujeto a la normativa sectorial valenciana.
• Once días o más: contrato de arrendamiento sujeto a la LAU, de temporada o de vivienda habitual según su causa.

Y un detalle que se pasa por alto y que el artículo 65.1 impone en todo caso: es preceptivo hacer constar la referencia catastral única e individualizada del inmueble, tanto en las declaraciones responsables como en los propios contratos de cesión de la vivienda.

¿Y el número de registro único de alquiler (NRUA)?

Es una obligación estatal distinta e independiente de la autonómica, y afecta también a los arrendamientos de temporada, no solo a los turísticos. Conviene tenerlo presente antes de dar por hecho que salirse de la normativa turística valenciana le deja libre de trámites.

Además, el Real Decreto 1312/2024 fue parcialmente anulado por la sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026, dictada precisamente en el recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana. Lo he desarrollado aquí:

• 40 preguntas y respuestas sobre el Número de Registro de Alquiler
• Reactivación o retirada definitiva del NRUA en 2026

Fuentes oficiales

• Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana (texto consolidado, artículo 65).
• Decreto Ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, de modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico.
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
• Sentencia de 19 de mayo de 2026, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, sobre el Real Decreto 1312/2024.
• Viviendas de uso turístico — Generalitat Valenciana.

Nada impide que puedas, si así lo deseas, por las razones que consideres y en cualquier momento, dar un uso residencial a tu VUT, o alquilarla fuera de la normativa turística.

 

 

Normativa de las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad Valenciana (VUT)

Puedes consultar la normativa aplicable a las VUT en mi post  COMUNIDAD VALENCIANA: Guía definitiva para el alquiler de viviendas turísticas (VT)

Contrato de alquiler turístico de VUT adaptado a la normativa turística de la Comunidad Valenciana

¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o cualquier otro documento que necesites?

Pídemelo en  info@alquilerviviendavacacional.com