Preguntas y Respuestas sobre el Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA)

Los Registradores han hablado sobre el Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA). Te lo cuento.

En este primer post recopilo las primeras respuestas que los Registradores están dando a  las distintas cuestiones que se están planteando con el Número de Registro Único de Arrendamientos.

Son preguntas y respuestas copiadas literalmente. En esta ocasión, me voy a abstener y reprimir de hacer cualquier comentario.

Tiene, por tanto, un fin meramente divulgador.

En sucesivos post seguiré recogiendo más respuestas e interpretaciones que se vayan produciendo sobre el NRUA, que si, alguien o algo no lo remedia, será obligatorio a partir del día 1 de Julio de 2025 para todos los alquileres de corta duración, turísticos y no turísticos.

También en mi canal de telegram estamos respondiendo a muchas dudas sobre este tema, y otros relacionados con tu alquiler turístico.

Nos vemos en mi canal.

¿En qué consiste el Número de Registro de Alquiler?

El «Número de Registro de Alquiler» nace para dar cumplimiento a lo exigido por el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.

Se trata de informar al ciudadano sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, para lo que es necesario la obtención de un «número único de arrendamiento».

Así, las empresas y particulares que deseen ofrecer un alojamiento en régimen de alquiler de corta duración, NO PODRÁN comercializarlo a través de plataformas en línea sin el referido número único.

¿Cómo solicitar el número de registro de alquiler de corta duración telemáticamente?

Este «número único de arrendamiento» o «código de comercialización» se obtiene a través del Registro de la Propiedad.

La obtención del Número de Registro de Alquiler se consigue tras una calificación jurídica por parte del registrador de los permisos y autorizaciones que el establecimiento tenga… 

Al final de este poste, he colgado un video donde se explica paso a paso.

¿Para qué sirve el Número de Registro de Alquiler?

Para los ciudadanos

Pueden comprobar a través del Registro de la Propiedad, la existencia y legalidad de la unidad de alojamiento.

Así como de las características del inmueble y del número MÁXIMO de ocupantes permitido. Al obtener el Número de Registro de Alquiler, el arrendador debe acreditar ante el registrador el número máximo de ocupación del inmueble.

También si el arrendador tiene permiso para arrendar la totalidad del inmueble o solamente alguna habitación.

Una nota simple de la finca en concreto (3,01 euros de forma presencial o 9,01 euros online), asegurará que el inmueble existe y que, de hecho, se dedica y está autorizado para el uso turístico de corta duración.

Para los arrendadores

Principalmente, permite a los pequeños arrendadores comercializar un inmueble (es por esto por lo que a veces de llama también «código de comercialización» a este número) a través de plataformas online.

Les permite luchar contra la competencia desleal o ilícita.

De esta forma, al tenerse que acreditar la obtención de las oportunas licencias y permisos para conseguir el Número de Registro de Alquiler, aquellos inmuebles que no dispongan de la oportuna autorización NO podrán comercializarse a través de plataformas online.

¿Quién puede solicitar el NRUA?

El NRUA debe solicitarlo un titular de la finca registral.

Y en este sentido debe de distinguirse entre SOLICITANTE y PRESENTANTE.

La persona solicitante es aquella que debe firmar la INSTANCIA solicitando la obtención del NRUA, bien manuscritamente o bien electrónicamente.

La persona presentante (que puede ser la misma que el solicitante) es aquella que presenta la instancia bien presencialmente (la firmada manualmente) bien telemáticamente a través de la Sede Registral (la firmada electrónicamente).

La instancia SIEMPRE debe de estar firmada por el titular de la finca.

Si la finca se encuentra inscrita en proindiviso o con carácter ganancial, ¿puede solicitar la obtención del NRUA uno sólo de los condóminos o cónyuges?

Dejando de lado cada caso particular calificable por el registrador, en principio sí es posible ya que se considera un acto de administración e incluso PREVIO para anunciar la oferta de alojamiento de corta duración.

¿Cómo se solicita la obtención del NRUA a través de representante?

En el caso de que la solicitud de obtención del NRUA la realice un representante del titular registral pueden darse varios casos:

• Si el PRESENTANTE hace la presentación de la instancia de forma telemática, basta con que dicha instancia esté firmada electrónicamente por el SOLICITANTE titular registral.
• Si la instancia la firma un REPRESENTANTE del titular registral y la presenta electrónicamente, deberá acreditar dicha representación con el correspondiente poder electrónico.
• Si la instancia la firma un REPRESENTANTE del titular registral y se presenta presencialmente podrá acreditar sus facultades y legitimar su firma ante el registrador.

¿Puede un arrendatario solicitar la obtención del NRUA para subarrendar?

Este caso es frecuente en grandes gestores patrimoniales.

En estos casos, la persona arrendataria de una vivienda va a ejercer sobre el inmueble una actividad de comercialización de alojamiento de corta duración.

Y además va a comercializarlo a través de plataformas online por lo que precisa la obtención del NRUA.

En estos casos de subarriendo, y estando facultado para subarrendar el arrendatario, podemos encontrarnos ante dos supuestos, principalmente:

• Que el titular registral del dominio de la finca exista y pueda firmar la instancia solicitando en NRUA.

Lógicamente, el titular registral del dominio puede solicitar el NRUA sin ningún problema.

Sin embargo, el arrendatario podrá solicitar el NRUA si su contrato de arrendamiento está INSCRITO (lo que le convertiría en titular registral de algún derecho sobre el bien) y permite el subarriendo.

• Que el titular registral del dominio haya fallecido y, por tanto, no puede solicitar la instancia solicitando el NRUA.

En estos casos, los herederos del titular registral deberán inscribir su título legitimador (la herencia) para que ellos mismos puedan solicitar el NRUA.

Al igual que en el caso anterior, el arrendatario podrá solicitar el NRUA si su título legitimador, el contrato de arrendamiento, está inscrito.

Y para poder inscribirlo precisará que el bien esté inscrito a nombre del arrendador.

Como siempre, advertir que todas estas indicaciones deben entenderse informativas ya que, en último caso y para cada caso concreto, siempre prevalecerá la calificación personal del registrador competente.

¿Es necesario inscribir en el Registro Propiedad la edificación que se pretende alquilar para obtener el NRUA?

En el Registro de la Propiedad, rigen unos principios denominados «principios hipotecarios«.

Con arreglo a ellos y a la legislación que se aplicable, el registrador debe realizar su labor de calificación e inscripción de los documentos presentados.

De esta calificación jurídica surge la seguridad jurídica de lo inscrito y sus presunciones legales: lo inscrito se presume cierto, legal, legítimo de su titular y oponible frente a terceros.

Precisamente es por estas presunciones legales derivadas de este procedimiento registral (de seguridad jurídica preventiva) es por lo que el NRUA se obtiene, de forma definitiva, tras esta calificación jurídica.

Uno de esos «principios hipotecarios» es el de «tracto sucesivo«. En principio, dicho principio, en su vertiente material, impide que una edificación que NO esté inscrita en el Registro de la Propiedad pueda obtener el NRUA.

Y ello porque para inscribir una edificación en el Registro de la Propiedad, el registrador comprobará y calificará el cumplimiento de todos los requisitos legales de la misma.

De esta forma, al estar inscrita una edificación, se podrá presumir que la misma ha cumplido la legalidad vigente para formular la declaración de obra nueva.

Y, por ello, se podrá obtener el NRUA de dicha edificación o parte de la misma.

La no exigencia del principio de tracto sucesivo en este caso, podría dar lugar al hecho de que edificaciones construidas de forma ilegal (que no tienen acceso al Registro) obtengan el NRUA y podrían comercializarse.

¿Qué sucede si se pretende alquilar una edificación de, por ejemplo, 4 habitaciones, pero en el Registro consta que sólo tienen 3?

Al poderse obtener también un NRUA por cada habitación, es necesario que el alojamiento que se oferte, de alguna forma «quepe» en la edificación inscrita. 

En principio, y dejando a salvo la calificación personal y responsable del registrador, NO es posible obtener un NRUA para un alojamiento de 4 habitaciones si en el Registro el edificio indica que tiene 3.

¿Qué sucede si existe cotitularidad indivisa? ¿Quién puede solicitar el NRUA?

Es doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fé Pública (DGSJyFP) así como del Tribunal Supremo, que el arrendamiento es un acto de administración que requiere acuerdo de la MAYORÍA de los partícipes, como norma general.

Existe una excepción, y es el caso de que el arrendamiento exceda de 6 años en cuyo caso se considera que excede de la mera administración.

Pero la obtención del NRUA, en principio, y dejando a salvo la calificación personal y responsable del registrador competente, ni siquiera es un acto de administración.

Y ello porque la obtención del NRUA es un acto NECESARIO PREVIO para la comercialización del alojamiento de corta duración que es para lo que se precisaría dicho acuerdo de la mayoría de condueños.

Por tanto, insistimos que dejando a salvo la calificación personal del registrador competente, la obtención del NRUA sobre una finca en proindiviso, puede ser solicitada por UNO sólo de los condueños.

Cuestión distinta sería que, con posterioridad, se quisiera inscribir en el Registro el contrato de alquiler de temporada. En este caso sí sería necesario el acuerdo de la mayoría de condueños.

Seguimos con más preguntas en…… mi canal de Telegram.

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