¿Puedo alquilar una vivienda de uso turístico por habitaciones en Cataluña?

 

En Cataluña el Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y viviendas de uso turístico de Cataluña, determina que las viviendas de uso turístico se ceden enteras, y no se permite la cesión por estancias. 

¿Significa lo anterior que no puedes alquilar una vivienda de uso turístico por habitaciones?

¿Cuál es la interpretación que debe hacerse de la prohibición de la cesión por estancias de las viviendas de uso turístico?

Supongamos que cedes una o varias de las habitaciones de una vivienda que sigue siendo a la vez tu domicilio permanente y habitual, ¿una  posible orden de cese y sanción por parte de la Administración turística tendría respaldo legal?

Antes, conviene recordar qué se entiende por vivienda de uso turístico en Cataluña.

¿Qué es una vivienda de uso turístico en Cataluña? 

Como ya sabrás la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no regula las viviendas de uso turístico, al ser objeto de regulación por la Ley de Turismo de Cataluña (LTC) y el Decreto 159/2012.

Asimismo la LAU 29/1994 no se aplica al arrendamiento de habitaciones, por tratarse de «una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda«.

De esta forma la Ley 13/2002, de turismo de Cataluña (LTC), y el Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y viviendas de uso turístico regulan la cesión de viviendas para uso turístico. 

De un lado, la Ley 13/2012 define la vivienda de uso turístico (VUT) como: 

 «Las viviendas que son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas por reglamento«.  (art. 50 bis LTC)

De otro, el reglamento de desarrollo (el Decreto 159/2012) añade el siguiente condicionante de las viviendas de uso turístico:

«Las viviendas de uso turístico se ceden al completo, y no se permite la cesión por estancias«. (art. 66 Decreto 159/2012)

Si quieres saber cuáles son las características que debe reunir una vivienda de uso turístico, te recomiendo que leas:  >>> CATALUÑA: Guía definitiva para el alquiler de viviendas de uso turístico (VUT) <<<

Después de lo anterior, imagino que te habrás hecho la siguiente pregunta: ¿Qué es la cesión por estancias?. ¿Es lo mismo la cesión por estancias que el arrendamiento de habitaciones para uso turístico?

¿Es lo mismo  la cesión por estancias  de una vivienda completa que el arrendamiento de habitaciones para uso turístico?

Como sostiene  D. Xavier Silvestre Castejón (Letrado Consistorial. Área de Régimen Jurídico del Ayuntamiento de Barcelona)  lo que distingue un «arrendamiento de habitaciones» y una «cesión por estancias de una vivienda completa» es la presencia física del residente habitual en la vivienda mientras se produce el arrendamiento de las habitaciones para usos turísticos.

En el mismo sentido, Dña. Sonia Cobos Lucas, Directora de Actuación Urbanística de la Gerencia Adjunta de Urbanismo del Ayuntamiento de Barcelona, entiende que el hecho de que la vivienda sea el domicilio habitual lo excluye inmediatamente de la aplicación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico, puesto que en ningún caso se tratará de cesión completa de la vivienda.

El arrendamiento de una habitación:

Si arriendas una habitación de tu propio domicilio mientras resides en él, en ningún caso se puede considerar un arrendamiento de «vivienda completa».

Es el fenómeno conocido como home sharing, y que en los últimos tiempos está en auge de la mano de la economía colaborativa, y como manera de que las familias puedan acceder a ingresos extras alquilando espacios infrautilizados.

Como consecuencia de ello tu alquiler no estará regulado ni por la LTC y habrá que entender permitido en aplicación del principio de intervención mínima sobre las actividades consagrado por la Directiva de Servicios 2006/123/CE y el art. 4 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público.

La cesión por estancias de una vivienda completa:

Por el contrario, si arriendas habitaciones individuales en una vivienda donde en ese momento no resides, ello supondría «de facto» poner a disposición de los inquilinos la totalidad de la vivienda.

Por ello, en caso de cumplirse los requisitos del art. 50 bis LTC  constituiría una «vivienda de uso turístico» objeto de una «cesión por estancias» prohibida por el art. 66.2 del Decreto 159/2012.

La misma respuesta habrá de darse a la situación  en la que a tus inquilinos les vetas fisicamente el acceso a alguna estancia de la vivienda (por ejemplo, a una habitación privada tuya, cerrada en tu ausencia), pues dicha habitación quedaría excluida del espacio «utilizable» y, por lo tanto, tú como arrendador estarías poniendo la totalidad de la vivienda «utilizable» a disposición de los arrendatarios. 

El caso gallego como posible referencia:

En Galicia recientemente se ha dictado la Instrucción Interpretativa 1/2017, de 9 de mayo, para la aplicación del Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.

En dicha Instrucción se excluye del concepto de vivienda de uso turístico  «el supuesto de cesión de la vivienda por estancias, de manera que, en el caso de cesión por estancias, no estaremos ante el concreto concepto de viviendas de uso turístico y, por lo tanto, no será aplicable el Decreto 12/2017, de 26 de enero, sino que dicta actividad quedará sometida a aquella otra normativa que, en atención a las circunstancias, resulte aplicable«.

La Ley 18/2007, del Derecho a la Vivienda que define la vivienda con actividades económicas:

A mayor abundamiento,  la Ley 18/2007, del Derecho a la Vivienda, define la vivienda con actividades económicas como aquélla que no es el domicilio habitual y permanente y que se utiliza para la obtención de rendimientos de actividades económicas reguladas en la normativa sectorial de aplicación, y por ello debe disponer del correspondiente título habilitante.

El proyecto de reglamento de turismo de Cataluña que regula la cesión de una vivienda principal:

También en el proyecto de reglamento de turismo de Cataluña, en trámite, se regula de manera separada la cesión de viviendas de uso turístico –respecto de las que se mantiene la prohibición de la cesión por estancias– y el alojamiento turístico consistente en la cesión de una vivienda principal y residencia efectiva de su titular, que es compartida con terceras personas mientras dura la estancia de estas. 

El caso especial de los hostales o pensiones:

No obstante, si bien la cesión por estancias no es posible en las viviendas de uso turístico, hay una modalidad de alojamiento turístico regulado también por el Decreto 159/2012 que implica en su propia definición el alquiler de habitaciones: las pensiones u hostales.

Las pensiones se definen como establecimientos hoteleros que prestan el servicio de alojamiento en habitaciones y que, por su dimensión, estructura, características o tipología de los servicios, no alcanza los niveles exigidos a los hoteles y a los hoteles apartamento. 

Sin embargo, para ser considerada pensión, la actividad se caracteriza por la existencia de una serie de servicios comunes, como la existencia de una recepción con una superficie mínima, calefacción en las habitaciones, teléfono de uso general, superficie mínima del baño, o superficie mínima de las habitaciones en función de si son individuales, dobles, triples, etc. 

Los hostales o pensiones están sometidos a una normativa específica prevista en el Decreto 159/2012 ( los arts. 32 y siguientes y en el anexo I del Decreto 159/2012).

Conclusión:

Después de todo lo dicho cabe concluir que el arrendamiento de habitaciones para uso turístico, al constituir la vivienda el domicilio habitual del arrendador no tiene la consideración de “vivienda completa”, que es la modalidad regulada como vivienda de uso turístico por el art. 66 del Decreto 159/2012, y, por tanto, la prohibición del art. 66.2 del mencionado Decreto no puede afectarle. 

O dicho de otra forma, el arrendamiento de habitaciones para uso turístico en una vivienda, compartiendo dicha vivienda con el llamado «anfitrión», constituye una actividad que no ha sido objeto de regulación por la LTC ni su desarrollo reglamentario, y por consiguiente debe entenderse como permitido, en virtud del principio de intervención mínima sobre las actividades. 

Se trata, por lo tanto, de una materia susceptible de regulación en un futuro, bien sea mediante la creación de una nueva modalidad dentro de la normativa turística (como parece apuntar el proyecto del nuevo Reglamento de la Ley de Turismo con el concepto de «hogar compartido«), bien sea a través de otro tipo de regulación civil e incluso urbanística. 

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