¿Qué modelo de gestión utilizas para alquilar tu vivienda turística?

La manera en cómo gestionas tu alquiler turístico determinará las obligaciones con Hacienda, con la Administración turística autonómica y, también, tus clientes.

¿Sabias que la elección del modelo de gestión de negocio del alquiler de tu vivienda turística afectarán a tus  obligaciones fiscales y a las posibles responsabilidades frente a la Administración turística?

No está de más recordarte que el servicio de hospedaje consiste en facilitar alojamiento o estancia a cambio de un precio. Al estar excluidas las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan sin contraprestación económica.

También que este servicio de alojamiento puede ofrecerse junto con otros servicios adicionales o complementarios: recepción, limpieza periódica, cambio de ropa de cama y de baño, custodia de maletas, lavandería, prensa y, a veces, prestando servicios de alimentación y restauración, etc.

Para prestar el servicio de alojamiento u hospedaje puedes utilizar diferentes modelos empresariales o de negocio.

Vaya por delante que cuando hablo de “empresa” no me refiero a las formas solitarias de S.A o S.L. o cualesquiera otras. Esto te lo aclaro a continuación.

ACLARACIONES PREVIAS SOBRE LA GESTIÓN DE TU VIVIENDA TURÍSTICA 

La normativa de turismo considera “Empresas explotadoras de viviendas turísticas” (también llamadas “Empresas comercializadoras”) a las personas propietarias o las personas físicas o jurídicas, cuya actividad profesional, principal o no, consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de las viviendas que cumplan los requisitos previstos en la correspondiente normativa autonómica.

Debes tener presente que no siempre el Titular de una vivienda turística (titular de la propiedad) coincide con el Titular de la actividad turística (titular de la explotación de la actividad económica). Dependerá del modelo de gestión de la vivienda turística que emplees.

De hecho y como regla general (porque hay alguna legislación autonómica que estable la responsabilidad solidaria o conjunta del titular de la vivienda y de la explotación, como por ejemplo, Baleares) cuando se comete una infracción turística el responsable y, por tanto, quien va a poder ser sancionado por la Administración turística es el titular de la explotación turística (Titular de la actividad económica) y no el titular de la vivienda turística (el propietario) si este se ha desentendido de la explotación turística y nada tiene que ver con la actividad turística.

Por ello es muy útil conocer cuáles son los modelos de gestión más frecuentes que se utilizan en la práctica para comercializar o explotar una vivienda turística.

¿Cuál es el tuyo?

MODELO 1: Como propietario alquilas directamente tu vivienda turística

En este primer modelo es el mismo Titular de la vivienda turística quien realiza todas las actividades en el alquiler de la vivienda turística: publicidad en los canales de oferta turística, promoción, contratación, recepción de turistas, cobro, facturación, prestación de servicios turísticos, etc.

Cuando el propietario de la vivienda turística realiza todas las anteriores gestiones está actuando como el Titular de la explotación.

¿Quién responde ante la Administración Turística y los turistas?

El propietario de la vivienda turística en cuanto Titular de la explotación turística será el único responsable ante la Administración turística y los turistas.

De manera que será sujeto responsable de las infracciones  turísticas que puedan cometerte en el desarrollo de la explotación turística.

¿Qué obligaciones tienes con Hacienda?

1. Si optas por alquilar directamente la vivienda turística tendrás que declarar los ingresos derivados de la actividad turística en tu declaración anual del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), si tienes tu residencia fiscal en España (residente).
2. Las personas físicas no residentes en España también deben cumplir con la Agencia Tributaria si alquilan una vivienda turística de su propiedad. En este caso, tendrán que declarar los rendimientos obtenidos por alquiler de vivienda vacacional por el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR).
3. Asimismo deberás tener en cuenta en el IRPF o IRNR , según los casos, que por los días que el inmueble esté vacío también hay que pagar: deberás imputar por ese periodo, al menos, el 1,1% del valor catastral, aunque en algunos municipios el porcentaje puede llegar al 2%. La cantidad resultante se dividirá entre los 12 meses del año y después se multiplicará por el número de meses que no ha estado alquilada la vivienda.
4. Una vez que has incluido en el IRPF tanto los ingresos como el cálculo de los días que ha estado vacío, deberás añadir los gastos deducibles durante el tiempo que ha estado alquilado, entre los que podrían encontrarse los intereses de la hipoteca, si tienes, la cuota de la comunidad de propietarios, los suministros, los impuestos municipales, las facturas de comisión que se pagan a los portales de Internet, la amortización del inmueble, etc.
5. Para los no residentes de la Unión Europea, Islandia y Noruega se aplicará un tipo de gravamen del 19% sobre los rendimientos obtenidos y, para el resto un 24%”. Respecto a los gastos deducibles, los no residentes de miembros de la Unión Europea (incluyendo Islandia y Noruega) pueden deducirse en su modelo 210 los gastos de mantenimiento, financiación, tributos, etcétera, como se deducen los residentes, frente a los extracomunitarios de cualquier país del mundo que no pueden deducirse estos gastos e incluyen en su modelo 210 sólo los ingresos recibidos.
6. Además cualquier propietario, independientemente del municipio en el que tenga la vivienda turística, deberá darse de alta como arrendador en la Agencia Tributaria presentando el modelo 036. Mientras que los no residentes deben presentar el modelo 210 trimestralmente, en el que pueden agrupar los ingresos si proceden de un mismo inmueble aunque sean de inquilinos distintos. Sólo existe un caso en el que sí tienen que presentar el modelo 036: si realizan su actividad a través de un establecimiento permanente, lo que requiere una persona contratada a jornada completa para ordenar este negocio.
7. En caso de ofrecer servicios propios de la industria hotelera (servicios complementarios) deberás sumar un 10% de IVA por los mismos, pero no por el alojamiento.

Hacienda considera como servicios complementarios propios de la industria hotelera los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos

Por el contrario, no se considera servicios complementarios propios de la industria hotelera:

• Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).

• Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

MODELO 2: Como propietario alquilas tu vivienda turística pero lo haces a través de un tercero (Empresa Gestora)

En este segundo modelo, el Titular de la vivienda turística (el propietario), por las razones que sean (no sabe o sencillamente no quiere) no alquila el establecimiento turístico él mismo y, en su lugar, busca a una persona para que le ayude con la gestión o explotación del alquiler turístico.

Básicamente consiste en ceder el piso a una tercera persona (física o jurídica) que es la que efectivamente se encarga de gestionar o explotar el alquiler de la vivienda turística.

Ese tercero llamado Empresa Gestora de la Explotación Turística suele tratarse de una empresa especializada en la explotación turística de inmuebles (persona jurídica), aunque también puede ser una persona física, un profesional (autónomo).

Esta es la opción para los que no quieren ocuparse del alquiler turístico.

Entre el Titular de la vivienda turística y el Titular de la actividad turística es necesario que exista un contrato de gestión o explotación. 

¿Qué es y para qué sirve el contrato de gestión o explotación?

El contrato de explotación o gestión en esencia es  un contrato arrendamiento de prestación de servicios.

Este contrato también se llama contrato de cesión del uso de la vivienda de uso turístico. 

Es el título habilitante donde deberá constar documentalmente quién es el Titular de la explotación turística y en donde se establecerán los derechos y deberes de las partes así como la responsabilidad de cada una en la gestión o explotación frente a la Administración turística y los clientes.

Asimismo como título habilitante,  deberás presentarlo ante la Administración turística, para que ésta  sepa quién va a asumir las responsabilidades en materia de turismo.

A tenor de la libertad de pactos establecida en nuestro ordenamiento jurídico, las partes pueden establecer tantas condiciones o cláusulas cómo tengan por conveniente, siempre que no sean contrarias a derecho.

Por ello es fundamental que dicho documento sea redactado siempre con la intervención de  un profesional especializado que contemple todas las circunstancias del caso concreto.

¿Quién asume los riesgos ante la Administración Turística?

La respuesta a esta pregunta nos la dará siempre el contrato de gestión que se firme entre las partes, pues en él se determinarán tanto las funciones de la Empresa Gestora como su responsabilidades en la gestión o explotación del negocio turístico.

De manera que:

1. Si la Empresa Gestora de la Explotación presta simple apoyo y asistencia en la explotación del inmueble al propietario es obvio que no asumirá ningún riesgo empresarial ni tampoco ningún tipo de responsabilidad administrativa en materia de turismo.
2. Por el contrario, si la Empresa Gestora interviene  en cada una de las diferentes actividades que comprenden la explotación turística y asume en el contrato la titularidad de la explotación turística, es claro que asumirá todos los riesgos, tanto empresariales como administrativos.

Dicho con otras palabras, serán responsables de las infracciones administrativas a la normativa turística, las personas propietarias de las viviendas o, en su caso, las personas físicas o jurídicas a las que previamente la persona propietaria haya encomendado la explotación de las viviendas vacacional.

De manera que para que el propietario quede indemne y no pueda ser sancionado por la Administración turística, es preciso que previamente el propietario traslade la responsabilidad de la gestión o explotación turística a la Empresa Gestora previa la firma de un contrato de gestión o intermediación donde se determinen las obligaciones de las partes.

¿Cuáles son las obligaciones con Hacienda?

Del mismo modo que en el primer caso, el propietario o Titular de la vivienda turística tendrá que declarar las rentas percibidas como rendimientos del capital inmobiliario. 

Te recuerdo que:

1. Para sean considerados rendimientos de capital inmobiliario, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo (carácter temporal), sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera. Como te he dicho antes, a modo de ejemplo, no se consideran como tales: los servicios de limpieza realizados antes de la llegada de los inquilinos o tras la salida de éstos o la entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes.
2. Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (por ejemplo, en el caso de un usufructuario del inmueble que cede el mismo) por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.
3. Al rendimiento neto resultante de esa operación no le resultará aplicable la reducción del 60% , ya que las viviendas turísticas no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.
4. Los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión (es decir, hayan estado vacíos), generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda (1,1% ó 2%) al valor catastral del inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos.

No obstante lo anterior, el arrendamiento se puede entender también como una actividad empresarial y los rendimientos derivados de la misma tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas cuando, además de poner a disposición el inmueble, ofrezcas durante la estancia de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera como pueden ser: servicios periódicos de limpieza, de cambio de ropa, de restauración, de ocio u otros de naturaleza análoga o cuando, sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad.

Como la Empresa Gestora de Explotación Turística presta unos servicios profesionales al Titular de la vivienda turística, éste deberá pagar además a aquélla, en concepto de prestación de sus servicios profesionales de gestión o intermediación, los honorarios pactados más el 21% en concepto de IVA o IGIC Canario.

En estos casos, suele ser habitual que la Empresa Gestora de Explotación se comprometa a pagar a la propiedad, de la renta de alquiler recibida del inquilino, la cuota mensual pactada.

De manera que el propietario recibe las rentas de alquiler menos la cuota o porcentaje pactado con la Empresa Gestora de la Explotación.

A tal fin la propiedad, en el contrato de gestión, deberá autorizar a la Empresa Gestora de Explotación para realizar la gestión del cobro y a cobrar la renta del inquilino, mediante domiciliación bancaria.

MODELO 3: Como propietario arriendas tu vivienda y tu inquilino lo subarrienda turísticamente a un tercero (turistas)

En este tercer modelo, el esquema es el siguiente: el Titular de la vivienda turística lo arrienda un particular o a una empresa y a continuación éstos lo explotan turísticamente. Sin que el propietario tenga nada que ver con la actividad turística de la vivienda que alquila.

Lo anterior implica que el Titular de la vivienda turística, primero, firma un único contrato de arrendamiento con el arrendador-arrendatario.

Este contrato que deberá firmarse con el primer inquilino será del tipo arrendamiento de uso distinto al de vivienda, pues el fin del alquiler no es servir de residencia permanente sino el desarrollo de una actividad económica o profesional por arrendatario.

Posteriormente el arrendatario, siempre con la autorización expresa del propietario-arrendador, alquilará o, mejor dicho, subalquilará o subarrandará la vivienda a los turistas mediante tantos contratos como tantas estancias turísticas se produzcan.

Tanto para la redacción del primer contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, permitiendo el subarriendo, como para los sucesivos contratos de alquiler turístico es muy conveniente el asesoramiento profesional, en donde se establezcan las cláusulas adecuadas, siempre adaptadas a la normativa vigente.

¿Quién asume los riesgos ante la Administración turística?

Mediante la firma del adecuado contrato de arrendamiento entre el propietario y el arrendatario, deben trasladarse a este último las responsabilidades en materia de turismo.

De ahí que en dicho documento deberán quedar claros los derechos y obligaciones de las partes firmantes así como determinadas sus respectivas responsabilidades responsabilidades frente a la Administración turística y los turistas.

Asimismo dicho documento es obligatorio que lo presentes ante la Administración turística, en el momento de iniciarse la actividad turística.

¿Cuáles son las obligaciones con Hacienda?

En el modelo 3, el propietario-arrendador declarará como en los modelos anteriores las rentas de alquiler como rendimientos del capital inmobiliario.

Sin embargo, existen unas peculiaridades, como consecuencia de la firma del contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda:

1. Debes darte de alta en Hacienda para lo que presentarás el modelo 037 .
2. Debes repercutir el IVA o IGIC Canario por el total de la contraprestación (renta y cantidades asimiladas y accesorias) al tipo general del 21 % y presentar las declaraciones trimestrales de IVA.
3. Podrás deducirse el IVA o IGIC Canario soportado por las inversiones o gastos realizados en el inmueble. De forma que si repercutes al inquilino gastos que estén a tu nombre (como comunidad, suministros, IBI…) , estos formarán parte de la base imponible del IVA o IGIC junto a las rentas del alquiler.
4. En caso de que el arrendamiento sea la única actividad por la que debes presentar declaraciones de IVA, no estarás obligado a presentar el resumen anual de IVA (modelo 390) o IGIC Canario. Sólo tendrás que aportar cierta información adicional en la declaración de IVA o IGIC del cuarto trimestre.
5. Como seguramente el que te paga será un autónomo o una empresa, tendrás que retener un porcentaje sobre la cantidad que te paga e ingresarlo trimestralmente en Hacienda a cuenta de tu IRPF. En 2018 sigue siendo el 19 %. La retención debe practicarse sobre todos aquellos gastos que se repercutan al arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento como son la comunidad, los suministros (agua, luz, etc), el IBI o la tasa de basuras.

Ya fuera de los modelos de gestión de negocio, te voy a hablar un poco del principio de unidad de explotación que seguramente habrás oido más de una vez.

EL PRINCIPIO DE UNIDAD DE EXPLOTACIÓN A LA HORA DE ALQUILAR TU VIVIENDA TURÍSTICA

¿Qué significa que la explotación turística de los establecimientos alojativos deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación?

Junto a las “viviendas con uso turístico”, que son aquellas en principio ideadas para uso residencial pero que prestan servicios de alojamiento turístico que se alterna con el uso propio, se encuentran los “apartamentos turísticos” cuyo uso es exclusivamente turístico. En estos últimos no existe el uso residencial.

Por esta razón sólo los apartamentos turísticos están sujetos a los principios de uso exclusivo (turístico) y unidad de explotación. 

De forma que en el caso de que, de forma excepcional, existan unidades de alojamiento en un inmueble distintas de las del establecimiento de alquiler turístico, la explotación de dichas unidades independientes sólo podría realizarse por la empresa explotadora del establecimiento turístico.

Según el principio de unidad de explotación, la actividad turística de alojamiento se somete a una “única titularidad de explotación” ejercida en cada establecimiento y supone la afectación a la prestación del servicio de alojamiento turístico de todas las unidades de alojamiento integrantes de la edificación cuando éstas se encuentran en régimen de propiedad horizontal.

Para que lo entiendas mejor te pongo el siguiente ejemplo.

Ejemplo de unidad de explotación

Imagínate que tienes un apartamento o dos apartamentos en un edificio donde existe otro propietario que tiene la totalidad de apartamentos del edificio que explota turísticamente.

Quieres explotarlo turísticamente y presentas a tal fin en la la Administración turística  la declaración responsable de inicio de actividad turística como vivienda de uso turístico. En la declaración responsable dices que quieres explotarlo como vivienda de uso turístico y no como apartamento turístico.

¿Sabes lo que seguramente te contestará tu Administración turística?

• En primer lugar, te dirá que no puedes explotarlo como “vivienda de uso turístico” sino como “apartamento turístico”.
• En segundo lugar, “y para rematar”, que si quieres explotarlo turísticamente (eso sí como apartamento turístico) deberás que bajo el principio de unidad de explotación. Esto es, tendrás que hacerlo conjuntamente con el propietario de la totalidad de los apartamentos del edificio de la manera que te cuento a continuación.

Diferentes modos de entender el principio de unidad de explotación, según tu Comunidad Autónoma

Pero el principio de unidad de explotación no se entiende de la misma manera en todo el territorio nacional. La culpa, nuevamente la tienen las Comunidades Autónomas que lo regulan de forma diferente:

1.En algunos casos, el principio de unidad de explotación se entiende como el sometimiento de la actividad turística de alojamiento en una parte de un edificio o, incluso en edificios distintos, a una única titularidad empresarial.

En estos casos sería posible, en principio, que un particular destine al alquiler turístico un apartamento independiente de un edificio dedicado, en parte, a la explotación de apartamentos turísticos bajo el principio de unidad de explotación.

Es el principio de unidad de explotación en su versión más amistosa.

Sucede, por ejemplo, en Madrid,  País Vasco,  o  Valencia.

2.En otros casos, el principio de unidad de explotación suele estar vinculado al de uso exclusivo.

Es decir, el inmueble entero se destina a alquiler turístico y se explota por una única empresa. En el caso de que, de forma excepcional, existan unidades de alojamiento en un inmueble distintas de las del establecimiento de alquiler turístico, la explotación de dichas unidades independientes sólo podría realizarse por la empresa explotadora del establecimiento turístico.

Es la versión nada favorable del principio de unidad de explotación.

Lo encontramos en Baleares,  Andalucía,  Cantabria,  Cataluña  y  Galicia.

¿Qué consecuencia tendrá el principio de unidad de explotación?

La principal consecuencia del principio de unidad de explotación es la obligación de ceder el alquiler de tu apartamento turístico  a la empresa que comercializa el resto de los apartamentos del edificio.

La aplicación de este principio supone que los propietarios de unidades de un mismo edificio han de ponerse de acuerdo para nombrar un único gestor en quien delegar el ejercicio de la actividad de explotación turística, lo que no sólo condiciona la forma de prestar el servicio de alojamiento, sino que excluye del mercado a los propietarios, que se ven obligados a ceder la gestión a una única empresa explotadora.

¡ Vamos, menuda faena !

Sólo espero que no hayas pasado por esta desagradable experiencia que coarta la libertad del individuo de decidir cómo quiere ganarse la vida y con quién.