Voy a contarte cómo dice Hacienda que tienen que tributar los alquileres turísticos: IRPF, IVA, IAE, ITP, IRNR y además obligaciones fiscales. Nada de interpretaciones. Es lo que dice la Agencia Tributaria desde su página web. Me he limitado a estructurar la información de la Agencia en preguntas y respuestas para facilitarte su lectura sin alterar aquélla. Si alquilas una vivienda o tienes pensado en hacerlo te conviene no perdértelo.
ACTIVIDAD DE ALQUILER DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS SEGÚN HACIENDA
En los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo que es lo que se denomina alquiler turístico y hay que diferenciarlo de los servicios que presta la industria hotelera.
El alquiler turístico se someterá a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, según establece el art.5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda?
Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
¿Cuándo existirá alquiler turístico?
Cuando se produzca la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa.
¿Qué es la actividad de hospedaje?
La actividad de hospedaje se caracteriza por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo.
¿Qué servicios tienen la consideración de servicios complementarios propios de la actividad de hospedaje?
La actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración. (Consultas DGT V0081.16 y V0575.15 )
La Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) pone como ejemplos de “servicios complementarios propios de la industria hotelera” los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos (art 20.uno.23º. b. LIVA).
¿Qué servicios no tienen la consideración de servicios complementarios propios de la actividad de hospedaje?
Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:
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Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
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Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
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Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
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Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)
¿En qué consiste el IAE?
El artículo 78 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), define la naturaleza y hecho imponible del IAE, estableciendo que es un tributo directo de carácter real, cuyo hecho imponible está constituido por el mero ejercicio, en territorio nacional, de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en local determinado y se hallen o no especificadas en las tarifas del impuesto.
¿Para la actividad de alquiler de apartamentos turísticos es obligatorio darse de alta en el IAE?
El artículo 79 TRLRHL regula la actividad económica gravada, señalando que se considera que una actividad se ejerce con carácter empresarial, profesional o artístico, cuando suponga la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
La regla 2ª de la Instrucción para la aplicación de las Tarifas del IAE, aprobadas ambas (Instrucción y Tarifas) por Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, establece que el mero ejercicio de cualquier actividad económica especificada en las Tarifas, así como el mero ejercicio de cualquier otra actividad de carácter empresarial, profesional o artístico no especificada en aquéllas, dará lugar a la obligación de presentar la correspondiente declaración de alta y de contribuir por este impuesto, salvo que en la presente Instrucción se disponga otra cosa. En general, la regla 4ª.1 de dicha Instrucción dispone que, con carácter general, el pago correspondiente a una actividad faculta, exclusivamente, para el ejercicio de esa actividad, salvo que, en la Ley reguladora de este Impuesto, en las Tarifas o en la presente Instrucción se disponga otra cosa.
De acuerdo con la anterior regla 4ª.1 debemos analizar las diferentes posibilidades dentro de la actividad de alquiler de apartamentos turísticos con la finalidad de realizar una correcta clasificación en las Tarifas del IAE.
¿En qué epígrafe hay que darse de alta en el IAE cuando una persona o entidad cede, a cambio de un precio a arrendatarios, apartamentos por periodos de tiempo determinado prestando servicios de hospedaje? (Supuesto 1)
Entendiendo que la actividad de hospedaje se caracteriza porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como limpieza de inmuebles, cambio de ropa, custodia de maletas, puesta a disposición del cliente de vajilla, enseres y aparatos de cocina, y a veces, prestación de servicios de alimentación.
En este sentido, las Tarifas del IAE clasifican en la Agrupación 68 de la sección primera, el “Servicio de hospedaje”. Dentro de dicha Agrupación, se encuentra el grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, en el que se clasificarán aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo camping.
En particular, tienen su encuadre en dicho grupo 685 los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares que no tengan, objetivamente, la condición de ninguno de los establecimientos enumerados anteriormente.
Por otro lado, y conforme establece la letra F) del apartado 2 de la regla 4ª de la Instrucción, los sujetos pasivos que ejerzan la actividad de servicios de hospedaje podrán prestar, sin pago de cuota adicional alguna, servicios complementarios, tales como servicios de limpieza, cambio de sabanas, internet, televisión etc.
¿En qué epígrafe hay que darse de alta en el IAE cuando una persona o entidad propietaria de un apartamento turístico lo arrienda a una entidad mercantil o persona física que lo explota como establecimiento extrahotelero contratando ésta, su ocupación con touroperadores y/o el personal necesario y asumiendo todos los riesgos de la explotación? (Supuesto 2)
La persona o entidad propietaria del apartamento turístico desarrolla la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP” (DGT V2540-08, DGT 1160-02).
¿En qué epígrafe hay que darse de alta en el IAE si la actividad consiste, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones? (Supuesto 3)
Por tanto, en la medida en que esto sea así, estaremos ante una actividad propia del Epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la Sección Primera de las Tarifas, debiendo el titular de la actividad, en principio, darse de alta y tributar por el mismo.
No obstante, lo anterior, la Nota 2ª de dicho Epígrafe establece que “los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero”, en cuyo caso, de acuerdo con lo dispuesto en la Regla 15ª de la Instrucción, “los sujetos pasivos no satisfarán cuota alguna por el impuesto, ni estarán obligados a formular declaración alguna” (DGT 1821-02).
¿Cuál es el régimen de exenciones previstas en la Ley?
Una vez clasificada la actividad en su grupo o epígrafe correctamente, el régimen de exenciones están reguladas en el artículo 82.1 c) TRLRHL.
Conforme a éste están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles y las entidades del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros.
¿Cuáles son los efectos prácticos de dicha exención?
Dicha exención supone, a efectos de este impuesto, la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder cumplimentar al sujeto pasivo en aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, que regula en el capítulo I del título II del Reglamento, las obligaciones censales.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPF)
A los efectos del IRPF, ¿Qué consideración tienen los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos?
Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.
Para que proceda esa calificación, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera.
A modo de ejemplo, no se consideran como tales: los servicios de limpieza realizados antes de la llegada de los inquilinos o tras la salida de éstos o la entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes.
¿Quién está obligado a declarar los rendimientos obtenidos por el arrendamiento?
Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (por ejemplo, en el caso de un usufructuario del inmueble que cede el mismo) por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.
¿Es aplicable la reducción del 60 % a los alquileres turísticos?
Al rendimiento neto resultante de esa operación no le resultará aplicable la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.
¿Cómo tributarán los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido alquilado?
Los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión, generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda (1,1% ó 2%) al valor catastral del inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos (o, en su caso, arrendado).
¿Cuándo el arrendamiento se considerará una actividad empresarial?
El arrendamiento se puede entender como una actividad empresarial y los rendimientos derivados de la misma tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas:
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Cuando demás de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera como pueden ser: servicios periódicos de limpieza, de cambio de ropa, de restauración, de ocio u otros de naturaleza análoga.
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Cuando sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad.
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
¿Quién realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario?
Sí. Así lo establece el art 5.uno.c LIVA.
¿Los arrendamientos de alojamientos turísticos están sujetos al IVA?
En tanto que realizados por empresarios los arrendamientos de alojamientos turísticos están sujetos al IVA. Así lo establece el art 4.uno LIVA.
La sujeción al IVA determina la no sujeción al concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), salvo que sea de aplicación la exención en el IVA (art 4. cuatro LIVA).
¿Hay que pagar IVA en los arrendamientos de alojamientos turísticos en los que no se prestan servicios propios de la industria hostelera?
Conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18 entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera.
¿Hay que pagar IVA en los arrendamientos de alojamientos turísticos en los que si se prestan servicios propios de la industria hostelera?
En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10 por 100 como un establecimiento hotelero por aplicación del art 91.uno.2. 2º LIVA y de acuerdo con el criterio de la Dirección General de Tributos. (Ver consulta V0714-15)
¿Cómo se determina al cuota tributaria de los arrendamientos de alojamientos turísticos en el ITP?
En el ITP, concepto Transmisiones Patrimoniales Onerosas, la cuota tributaria de los arrendamientos se obtendrá aplicando sobre la base liquidable la tarifa que fije la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado la tarifa a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará la siguiente escala:
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR)
¿Qué se considera renta obtenida en territorio español?
Conforme a la normativa interna, Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la renta de no Residentes (LIRNR), se consideran renta obtenida en territorio español los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos.
¿Pueden ser gravadas conforme a la ley española las rentas derivadas de bienes de situados en España que pertenezcan a un no residente ?
Sí. Los Convenios para evitar la doble imposición suscritos por España atribuyen potestad para gravar las rentas de los bienes inmuebles al Estado donde están situados los mismos.
De acuerdo con los Convenios, las rentas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los mismos, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los mismos.
¿Cómo tributan los arrendamientos de alojamientos turísticos de un no residente?
La forma de tributación será diferente dependiendo de si el arrendamiento del inmueble sito en España constituye o no una actividad económica.
Si no constituye actividad económica sería calificado como rendimiento de capital inmobiliario.
¿Cuándo el arrendamiento de un inmueble no constituirá una actividad económica?
Cuando el alquiler se limita a la mera puesta a disposición de la vivienda, sin que se complemente con la prestación de servicios propios del sector de hostelería.
¿Cuál será el rendimiento a declarar?
El rendimiento a declarar es el importe íntegro que se recibe del arrendatario, sin deducir ningún gasto.
No obstante, cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea y desde 1 de enero de 2015, también en Islandia y Noruega, para la determinación de la base imponible, podrán deducir los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, si se trata de personas físicas, o los previstos en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, si se trata de personas jurídicas, siempre que se acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.
¿Cuándo se entiende devengado el rendimiento a declarar?
El rendimiento se entiende devengado cuando resulte exigible por el arrendador o en la fecha de cobro si es anterior.
¿Cuál es el tipo de gravamen aplicable?
El tipo de gravamen aplicable es el general, vigente según el año de devengo (ver cuadro).
¿Qué modelo de declaración hay que presentar?
El modelo 210, consignando el tipo de renta 01 o 35.
Se utilizará tanto para declarar de forma separada cada devengo de renta como para declarar de forma agrupada varias rentas obtenidas en un periodo determinado.
¿Cuándo podrán agruparse las rentas?
Podrán agruparse rentas del arrendamiento obtenidas por un mismo contribuyente, siempre que procedan del mismo pagador, sea aplicable el mismo tipo de gravamen y procedan del mismo inmueble (consignando como Tipo de renta: 01).
No obstante, tratándose de rendimientos de inmuebles arrendados no sujetos a retención, devengados a partir de 1 de enero de 2018, podrán agruparse rentas del arrendamiento que procedan de varios pagadores siempre que sea aplicable el mismo tipo de gravamen y procedan del mismo inmueble (en este caso, consignando como Tipo de renta: 35).
¿Es posible la compensación de rentas agrupadas?
En ningún caso las rentas agrupadas pueden compensarse entre sí.
¿Cuál es el período de agrupación?
El periodo de agrupación será trimestral si se trata de autoliquidaciones con resultado a ingresar.
Anual si se trata de autoliquidaciones de cuota cero o con resultado a devolver.
¿De qué formas se puede presentar la declaración modelo 210?
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En papel, imprimiendo el documento PDF que resulta de cumplimentar el formulario disponible en el portal de internet de la Agencia Tributaria.
Ejemplo de cumplimentación: www.agenciatributaria.es/Fiscalidad de no residentes/IRNR/sin EP/Modelo 210/Información y Ayuda/Información general
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Telemática, por Internet.
¿En qué plazo tiene que presentarse la declaración modelo 210?
Depende del resultado de la autoliquidación:
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Con resultado a ingresar: los 20 primeros días naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero, en relación con las rentas cuya fecha de devengo esté comprendida en el trimestre natural anterior.
Domiciliación del pago de la deuda tributaria: en el caso de presentación telemática podrá domiciliarse el pago entre el 1 y el 15 de los meses de abril, julio, octubre y enero.
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Con resultado de cuota cero: del 1 al 20 de enero del año siguiente al de devengo de las rentas declaradas.
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Con resultado a devolver: a partir del 1 de febrero del año siguiente al de devengo de las rentas declaradas y dentro del plazo de cuatro años contados desde el término del periodo de declaración e ingreso de la retención. Se entenderá concluido el plazo para la presentación de la autoliquidación en la fecha de su presentación.
¿Cuándo se entenderá que existe actividad económica en el arrendamiento de alojamientos turísticos?
Existirá actividad económica realizada a través de establecimiento permanente (EP) si se cumple alguna de las siguientes condiciones:
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Se disponga en España para la ordenación de la actividad de al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
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Si el alquiler de la vivienda de uso turístico se complementase con la prestación de servicios propios de la industria hostelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos. Estos servicios podrán prestarse de forma directa o a través de la subcontratación a terceros.
¿Qué modelos y en qué plazos deberán presentar los establecimientos permanentes la declaración por el IRNR?
Los EP deberán presentar declaración por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) en los mismos modelos y en los mismos plazos que las entidades residentes sujetas al Impuesto sobre Sociedades.
¿Cuál es el tipo de gravamen de los EP?
Para períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2015 se aplicará el tipo de gravamen que corresponda de entre los previstos en la normativa del Impuesto de Sociedades.
El tipo general de gravamen será el 25%. No obstante, será aplicable el 28% en el periodo impositivo 2015.
¿Cuáles son las deducciones y bonificaciones de los EP?
Los EP podrán aplicar a su cuota íntegra, las mismas deducciones y bonificaciones que los contribuyentes por el Impuesto sobre Sociedades.
¿Cuál es el periodo impositivo y devengo de los EP?
El periodo impositivo coincide con el ejercicio económico que declare, sin que pueda exceder de doce meses.
El impuesto se devenga el último día del periodo impositivo.
¿Cuál es el régimen de retenciones e ingresos a cuenta de los EP?
Los EP están sometidos al mismo régimen de retenciones que las entidades sujetas al Impuesto sobre Sociedades por las rentas que perciban.
¿Los EP están obligados a efectuar Pagos fraccionados?
Los EP están obligados a efectuar pagos fraccionados a cuenta del impuesto en los mismos términos que las entidades sujetas al Impuesto sobre Sociedades.
¿Cuáles son las obligaciones formales de los EP relativas a los pagos fraccionados?
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Plazos: 20 primeros días naturales de los meses de abril, octubre y diciembre.
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Modelo: 202 Cuando no deba efectuarse ingreso alguno en concepto de pago fraccionado, no será obligatoria la presentación del modelo 202, salvo para aquellos EP que tengan la consideración de Gran Empresa, que deberán presentar el modelo, aún cuando no deba efectuar ingreso alguno, lo que originará la existencia de autoliquidaciones negativas.
¿Qué modelo y plazo deben presentar los EP?
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Plazo: 25 días naturales siguientes a los seis meses posteriores a la conclusión del periodo impositivo.
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Modelo: 200.
¿Qué obligaciones formales deben cumplir los EP?
Los EP están obligados al cumplimiento de las mismas obligaciones de índole contable, registral o formal que son exigibles a las entidades residentes.
Deben solicitar, antes del inicio, su inscripción en el Censo de Empresarios a través del modelo 036.
Esta declaración también servirá para solicitar, en el caso de contribuyente persona jurídica, la asignación del número de identificación fiscal del establecimiento permanente.
También existe la obligación de nombrar un representante con domicilio en España.
OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN
¿Desde cuándo?
Desde 2018 se establece una nueva obligación de suministro de información relativo a las cesiones de viviendas con fines turísticos.
¿A través de qué modelo?
A través del modelo 179.
¿Quiénes están obligados a presentar el modelo 179?
Deben presentarlo las personas o entidades que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos (ya sean analógicos o digitales); y, en particular, las denominadas “plataformas colaborativas” que intermedien en dichas cesiones.
Sin perjuicio de la obligación de declarar las rentas percibidas por la cesión de estas viviendas con fines turísticos en el ejercicio en que se devenguen, al igual que el resto de rendimientos de capital inmobiliario.
¿En qué consiste la obligación de información?
Los intermediarios de estas operaciones informarán a la AEAT a partir del ejercicio 2018 de cada una de las cesiones de inmuebles con fines turísticos situadas en territorio español.
Se incluyen las cesiones de viviendas turísticas (art. 5.e) de la LAU y el alquiler de temporada (art. 3 de dicha Ley).
¿Qué tipo de información se suministra en el modelo 179?
La información a suministrar en el nuevo modelo 179 comprende:
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Titular de la vivienda
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Titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinta del titular de la vivienda)
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Identificación de las personas o entidades cesionarias.
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Inmueble objeto de cesión.
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Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos
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Importe percibido por el titular cedente del derecho
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Número de contrato asignado por el intermediario
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Fecha de inicio de la cesión
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Fecha de intermediación
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Identificación del medio de pago utilizado
Para más detalle sobre esta obligación puedes leer mi siguiente artículo:
Las webs para alquilar apartamentos turísticos informarán a Hacienda de tu anuncio. El modelo 179 a examen
FUENTE: Agencia Tributaria
LECTURAS OBLIGADAS
Si te interesa la fiscalidad de tu alquiler turístico tienes que leer:
>>> Algunas cuestiones fiscales sobre tu alquiler turístico que deberías conocer <<<
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