Las viviendas inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía dispondrán hasta el 22 de febrero de 2025 para cumplir con los nuevos requisitos establecidos en relación a dotación de la cocina, las medidas y dotación de las camas, así como refrigeración y calefacción previstas para las nuevas viviendas de uso turístico, que es como pasan a denominarse desde 2024 las actuales viviendas con fines turísticos.
Asimismo, tienes hasta el 22 de agosto de 2024 para comunicar los periodos de funcionamiento. En caso de no realizarlo, se entenderá que el periodo de funcionamiento es el año completo.
En este post te cuento todo lo que debes saber si alquilas una vivienda de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Andalucía (Almería, Cádiz, Córdoba, Granada, Huelva, Jaén, Málaga y Sevilla): su nueva normativa aplicable, la definición de vivienda de uso turístico (que es como a partir de ahora se llaman las viviendas con fines turísticos), los nuevos requisitos legales que debes cumplir, los servicios comunes obligatorios, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta una vivienda turística, y muchas cosas más.
Si ya alquilas tu vivienda de uso turístico o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.
Empezamos con la normativa que se aplica a las nuevas y tambien a las actuales ya registradas.
NORMATIVA Y RÉGIMEN TRANSITORIO DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
¿Cuál es la normativa aplicable a partir de 2024?
Antes de todo, tienes que saber que en la Comunidad de Andalucía (Almería, Cádiz, Córdoba, Granada, Huelva, Jaén, Málaga y Sevilla), las viviendas de uso turístico estarán sometidas, además de la normativa turística, a la normativas civil, mercantil y urbanística emanadas de la Unión Europea, Administración del Estado, de la Comunidad Autónoma de Andalucía y de los entes locales en el marco de sus respectivas competencias.
En concreto, la normativa turística andaluza está formada por las siguientes:
- Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.
- Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos. (B.O.J.A. núm. 28, de 11 de febrero de 2016) MODIFICADO por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía. (B.O.J.A. núm. 24, de 2 febrero de 2024. (En lo sucesivo, el Decreto 31/2024 o, simplemente, el Reglamento).
- Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
- Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. MODIFICADO por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía. (B.O.J.A. núm. 24, de 2 febrero de 2024. (En lo sucesivo, el Decreto 31/2024 o, simplemente, el Reglamento).
Desde ahora te animo a que completes la anterior normativa (técnica principalmente) con lo que decidas establecer en tu contrato de alquiler turístico (fundamentalmente todo lo referido a los derechos, obligaciones y responsabilidad para las partes), que te recomiendo que tengas. Y sobre el que te hablaré al final de este post.
Debes tener en cuenta que la nueva normativa sobre las viviendas de uso turístico (modificada en 2024) parte de la idea de que se trata de viviendas no destinadas a su fin primordial, como es el de la residencia, domicilio o la morada, sino inmuebles que se dedican, de forma permanente u ocasional, al desarrollo de una actividad económica consistente en el alojamiento y sus servicios inherentes para clientes de paso en cortas estancias o breves periodos de tiempo.
¿Cómo afecta la nueva normativa a las viviendas de uso turístico ya inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía con anterioridad al 22 de febrero de 2024?
Nuevos requisitos exigidos
Las viviendas que se encuentran inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) dispondrán del plazo de un (1) año desde el día 22 de febrero de 2024 (fecha de entrada en vigor) para cumplir con los nuevos requisitos establecidos, en relación a:
– La dotación de la cocina.
– Las medidas y dotación de las camas.
– La refrigeración y calefacción.
Más adelante te doy todos los detalles de estos requisitos.
Comunicación de los períodos de funcionamiento
Además, las viviendas de uso turístico deberán comunicar en el plazo de seis (6) meses desde la entrada en vigor de la nueva normativa, los períodos de funcionamiento.
En caso de no realizarse la anterior comunicación, se entenderá que el período de funcionamiento es el año completo.
Comunicación de las plazas inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía que no coincidan con los nuevos requisitos
También las personas titulares de la explotación de las viviendas de uso turístico deberán declarar al Registro de Turismo de Andalucía hasta el 22 de agosto de 2024, el número de plazas que corresponda en función de la dimensión mínima construida ahora exigida (14m² por plaza) y el número de baños disponibles (2 baños si es superior a 5 plazas, y 3 baños si es superior a 8 plazas).
Comunicación del cambio de titularidad de la explotación de viviendas de uso turístico
Asimismo, aquellas entidades que tengan la consideración de empresa explotadora (de la que te hablo más adelante) dispondrán del plazo de seis (6) meses para la comunicación al Registro de Turismo de Andalucía del cambio en la titularidad de la explotación de la correspondiente vivienda de uso turístico.
CONCEPTO Y REQUISITOS LEGALES DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?
Se entiende por viviendas de uso turístico aquellas viviendas equipadas en condiciones de uso inmediato, ubicadas en inmuebles donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento, de forma habitual y con fines turísticos.
El servicio turístico podrá prestarse durante todo el año o durante periodos concretos dentro del mismo año, debiendo hacerlo constar en la declaración responsable.
Sólo podrá ser comercializada en los periodos indicados, considerándose actividad clandestina la comercialización fuera de los mismos.
¿Qué requisitos debe tener?
Del concepto legal de vivienda de uso turístico, pueden extraerse las siguientes notas definidoras:
- Desaparece la referencia anterior a que las viviendas de uso turístico debían estar ubicadas en inmuebles situados ensuelo de uso residencial.
Ello significa que las viviendas de uso turístico, ahora pueden estar situadas en suelo rústico. Antes, si tenías una vivienda en suelo rural, y querías alquilarla, lo debías hacer bajo la modalidad de viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR), y no como vivienda de uso turístico.
- Ofrecer el servicio de alojamiento turístico.
Cuando se habla de alojamiento turístico se está refiriendo a que no es la vivienda habitual de la persona que la ocupa.
Sólo hay un supuesto en el que puedes alquilar tu vivienda habitual. Cuando lo hagas por habitaciones.
- Comercializarse o promocionarse de forma habitual y fines turísticos.
Se presumirá que existe ha finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
En este sentido, se considerarán canales de oferta turística las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.
De manera que también quedan incluidos dentro del concepto de canal de oferta turística, los anuncios en prensa, televisión, radio, la propia web, carteles anunciadores colgados de un balcón, ventana o similar de una vivienda, etc.
- Comercializarse o promocionarse con finalidad lucrativa.
Es decir, que cobres un precio por el alojamiento. Si no cobras por el mismo, entonces no será una vivienda de uso turístico.
ADMINISTRACIÓN Y GESTIÓN DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
¿Qué se entiende por empresas explotadoras de viviendas de uso turístico?
Se introduce con la nueva regulación 2024 la figura legal de las empresas explotadoras de viviendas de uso turístico con el objetivo de profesionalizar la actividad de prestación del servicio turístico de alojamiento en viviendas.
Se entienden por empresas explotadoras de viviendas de uso turístico las personas físicas o jurídicas que sean cesionarias de la administración y gestión de una o más viviendas de uso turístico con independencia del título habilitante para ello.
Es la empresa explotadora quien deberá figurar como titular de la explotación en la declaración responsable.
Las empresas explotadoras, como titulares de la explotación de las viviendas de uso turístico, serán responsables de todas y cada una de las viviendas que exploten, debiendo hacer constar en toda publicidad, su código de inscripción y el de todas las viviendas que explote.
¿Cuándo se presumirá que estamos ante una empresa explotadora de viviendas de uso turístico?
Se presumirá que son empresas explotadoras aquellas que realizan actividades tales como:
- Desarrollar los principales servicios inherentes al hospedaje.
- La entrega de llaves.
- La recepción de huéspedes.
- La atención durante la estancia.
- La conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres de la unidad de alojamiento.
- La limpieza a la entrada y salida.
- La facturación.
En el supuesto de que se presten servicios complementarios por empresas distintas a la explotadora, ¿a quién corresponderá la administración y gestión del alojamiento?
La administración y gestión corresponderá a un único titular.
En este caso, se deberá poner a disposición de las personas usuarias la información con la relación de estos servicios y la identificación de las empresas prestatarias, todo ello sin perjuicio de la responsabilidad de la empresa explotadora.
¿En qué casos se precisará la autorización del propietario de la vivienda para la administración y gestión del alojamiento?
La empresa explotadora deberá obtener de todas las personas propietarias el título jurídico válido en Derecho que habilite para la explotación en los supuestos:
- De separación entre titularidad y explotación.
- También, cuando la titularidad del inmueble se encuentre en régimen de copropiedad, comunidad o similar.
De forma que deberás formalizar un contrato de cesión del uso para la explotación de tu vivienda de uso turística con la empresa explotadora.
Dicho contrato tiene importantes efectos jurídicos entre las partes, y frente a la Agencia Tributaria española.
¿Existe algún tipo de limitación al número de viviendas de uso turístico que pueden administrarse y gestionarse?
No se prevé ninguna limitación por empresa explotadora o persona propietaria, como si contemplaba el borrador de la actual normativa.
Sin embargo, si deberás tener en cuenta que sólo será admisible una vivienda por cada referencia catastral. Salvo en los casos en los que, de conformidad con la normativa vigente, se pueda acreditar la existencia de dos o más viviendas con una misma referencia catastral.
Como de la misma manera, en caso de no disponer de licencia de ocupación, dicha circunstancia deberá ser especificada por el ayuntamiento competente.
¿Quién será la responsable de las viviendas de uso turístico ante la administración turística y las personas usuarias?
La persona física o jurídica que conste como titular de la explotación de la vivienda en la declaración responsable será la responsable ante la Administración, y ante las personas usuarias de la correcta prestación del servicio.
La persona titular de la explotación deberá disponer de título jurídico habilitante para el ejercicio de la actividad. Dicho título jurídico será el referido contrato de cesión de uso para la explotación de tu vivienda de uso turístico con la empresa explotadora.
Los titulares de la explotación de viviendas de uso turístico serán responsables de mantener una relación actualizada de las viviendas, debiendo comunicar al Registro de Turismo de Andalucía cualquier modificación que les afecte, ya sea en el vínculo jurídico que les habilita para la explotación o en las condiciones propias de cada una de las viviendas explotadas.
¿Puedo destinar mi vivienda de uso turístico a un fin diferente al turístico?
Como ya te he avanzado la nueva regulación se limita a señalar que el servicio turístico de una vivienda turística podrá prestarse durante todo el año o durante periodos concretos dentro del mismo año, debiendo hacerlo constar en la declaración responsable.
Y que sólo podrá ser comercializada en los periodos indicados, considerándose actividad clandestina la comercialización fuera de los mismos.
Sin embargo, de lo anterior no puede inferirse, como si lo hacia el borrador de la nueva normativa, la afección de las viviendas de uso turístico al servicio de alojamiento turístico. Es decir, la prohibición durante el ejercicio de la misma de destinar aquéllas a un uso distinto, como el residencial.
EXCLUSIONES
¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VUT?
Si tu vivienda se encuentra en alguno de los supuestos siguientes, no podrás comercializarla como vivienda de uso turístico:
- Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan sin contraprestación económica. Pues uno de sus requisitos era tener finalidad lucrativa.
- Las viviendas arrendadas por tiempo superior a dos (2) meses, computados de forma continuada a un mismo arrendatario.
- Las viviendas situadas en el medio rural que, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
- Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto, regulados por el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Pertenecen al grupo conjunto aquellos establecimientos integrados por tres (3) o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico.
Se entiende como grupo de inmuebles no contiguos aquel constituido por dos (2) o más inmuebles situados dentro de una misma urbanización o núcleo residencial dotado de instalaciones o servicios comunes.
En el caso de que los apartamentos turísticos se ubiquen en diferentes inmuebles, deberá indicarse la localización exacta de cada uno de ellos en toda publicidad o canal de oferta turística y la recepción de las personas usuarias se realizará en uno de los inmuebles del establecimiento
PROHIBICIONES
¿Qué casos no podrán destinarse a uso turístico?
No podrás dedicar a fines turísticos:
- Las viviendas sometidas a régimen de protección pública (VPO).
Ninguna vivienda sometida al régimen de protección pública en Andalucía, sea completa o por habitaciones, podrá destinarse a un uso turístico.
- Las viviendas en situación de “asimilado al régimen de fuera de ordenación” (AFO).
Salvo autorización previa expresa por parte del órgano competente municipal para el cambio de actividad, conforme a la legislación urbanística y ambiental.
- Las viviendas ubicadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos (normas que regulen la comunidad de propietarios) contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico.
No se recoge, en cambio, los supuestos en que exista acuerdo de la comunidad de propietarios no inscrito donde conste expresamente la prohibición de uso turístico en el inmueble, adoptado en los términos previstos en el artículo 17.12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Es decir, por acuerdo de la mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas. Supuesto que, en cambio, si venía previsto en el borrador de reforma.
A partir de ahora y al margen de la normativa turística andaluza, se recoge expresamente que los Ayuntamientos andaluces podrán establecer limitaciones en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico, por edificio, sector, ámbito, períodos, área o zona.
Ello significa que deberás no sólo conocer la genérica normativa turística (Junta de Andalucía), sino también la concreta normativa urbanística de tu municipio (donde se encuentre tu inmueble).
TIPOS Y CAPACIDAD DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
¿Cuántos tipos de viviendas de uso turístico existen?
Las viviendas de uso turístico ahora se clasifican en grupos. En concreto, en dos grupos:
- Completa, cuando la vivienda se cede en su totalidad.
- Por habitaciones, cuando la vivienda se cede parcialmente (por estancias o habitaciones).
Las viviendas completas podrán ser explotadas tanto por personas físicas como jurídicas, así como por otras entidades sin personalidad jurídica.
En cambio, las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas (la titular de la explotación o la persona física propietaria o usufructuaria de la vivienda). Pues se exige la residencia en las mismas de la persona propietaria o quien goce del derecho de uso y disfrute de la vivienda.
En estos supuestos la persona que resida deberá estar empadronada en la vivienda.
¿Qué capacidad máxima tienen las viviendas de uso turístico?
La capacidad máxima de las viviendas de uso turístico vendrá limitada a lo dispuesto en la licencia de ocupación, declaración responsable o certificado municipal, su dimensión, número de baños, etc.,
En todo caso:
- Cuando el uso de la vivienda sea completo, no podrá ser superior a quince (15) plazas.
- Cuando el uso sea por habitaciones, no podrá superar las seis (6) plazas.
No pudiendo exceder, en ambos tipos, de cuatro (4) plazas por habitación, de las cuales dos (2) deberán ser en camas que no sean literas.
Se permitirán dos (2) plazas convertibles en el salón en las viviendas en el grupo completa.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PERSONAS USUARIAS Y EXPLOTADORAS
Los derechos y obligaciones de las personas usuarias y explotadoras serán los contemplados en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre.
Específicamente se establece que la persona o entidad explotadora de la vivienda de uso turístico no podrá contratar plazas que no pueda atender en las condiciones pactadas.
¿En defecto de pacto, cuál es la hora de entrada y de salida de la persona usuaria?
Si no se hubiera pactado nada, la persona usuaria de la vivienda tendrá derecho a su ocupación desde las 15 horas del primer día del periodo contratado hasta las 11:00 horas del día señalado como fecha de salida.
Sin embargo, como te digo, puedes acordar un régimen diferente de entrada y salida. Para ello está el contrato de alquiler u hospedaje.
En caso de que la persona explotadora no se encontrase en la vivienda a la hora de llegada o salida de los clientes, se deberá concertar previamente la entrega de llaves.
En el supuesto de que la entrega de llaves se realice a través de su depósito en candados, cajetines de seguridad o análogos, los mismos no podrán ubicarse en elementos del mobiliario urbano de las vías públicas.
¿Cómo actuar en caso de que las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la Ley 13/2011, especialmente las relativas a las reglas de convivencia o no quieran marcharse?
Las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias, y requerir el abandono de la vivienda en el plazo de veinticuatro (24) horas.
Además, podrán recabar el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar de las mismas a quienes incumplan las reglas usuales de convivencia social o pretendan acceder o permanecer en ellas con una finalidad diferente al normal uso del servicio.
REQUISITOS Y SERVICIOS COMUNES DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
¿Qué requisitos sustantivos y de habitabilidad deberán cumplir las viviendas de uso turístico?
A partir del 22 de febrero de 2024 se establecen nuevos requisitos para las viviendas de uso turístico que se suman a los ya existentes.
Seguidamente me refiero a todos ellos, antiguos y nuevos:
- Cumplir con la normativa de ordenación urbanística municipal.
De forma general, disponer de alguno de los siguientes documentos que acrediten que la edificación reúne las condiciones técnicas y urbanísticas para su destino a vivienda, y cumplir en todo momento con las condiciones exigibles a las viviendas:
– Licencia de ocupación
– Declaración responsable en los supuestos en los que, de conformidad con la normativa urbanística o reguladora del régimen del suelo, no se requiera licencia de ocupación, debidamente presentada en registro y dirigida al ayuntamiento
Debes tener en cuenta que la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía será comunicada con carácter inmediato por la Administración turística a los correspondientes Ayuntamientos con lo que ello puede implicar.
- Tener una dimensión mínima construida de 14 m² por plaza, conforme a la superficie construida de uso principal que conste en la Sede Electrónica del Catastro.
En todo caso, la superficie mínima construida de uso principal será de 25 m² o, en su defecto, la que determine el planeamiento urbanístico.
- Disponer de dos (2) baños si el número de plazas es superior a cinco (5), y de tres (3) baños si el número de plazas es superior a ocho (8).
- Los dormitorios y salones tendrán ventilación directa al exterior o a patios ventilados, y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
Este requisito no será exigible cuando la Administración local o autonómica por razones de competencia exima de su cumplimiento por motivos de protección arquitectónica.
Las cocinas y cuartos de baños tendrán ventilación directa o forzada para la renovación de aire.
Las construcciones tipo cueva se ajustarán a lo previsto en la normativa territorial y urbanística.
- Disponer de refrigeración centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo, junio, julio y agosto.
- Disponer de calefacción centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones, si el periodo de funcionamiento comprende los meses de diciembre, enero, febrero y marzo.
Sin que en ningún caso sean admisibles los elementos incandescentes ni de combustión de líquidos o gases inflamables.
>> El requisito de la refrigeración por elementos fijos y calefacción en las habitaciones y salones ha sido anulado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2019 <<
- Las viviendas de uso turístico deberán estar suficientemente amuebladas, y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato.
Acorde al número de plazas de que dispongan.
Contar con los suministros básicos que permitan su habitabilidad.
En particular, deberá contar con:
– Televisor e información de canales
– Tomas de corriente en todas las estancias
– Electricidad
– Agua corriente caliente y fría
La cocina deberá estar provista de:
– Un mínimo de dos (2) fuegos
– Horno o microondas
– Frigorífico
– Utensilios adecuados a la capacidad de alojamiento (al menos, vajilla, cubertería, cristalerías, sartenes, ollas, cubiertos para servir, sacacorchos, abridor, tijeras, abrelatas y escurridor.)
– Pequeños electrodomésticos (al menos, batidora, tostadora o grill, exprimidor y cafetera)
– Mobiliario de almacenaje
– Utensilios y productos de limpieza (al menos, estropajo, bayeta, paño y gel limpiador)
– Bolsas de basura
– Tendedero,
– Plancha y tabla de planchar
– Separación selectiva de residuos con el correspondiente detalle informativo
- El baño constará, al menos, de los siguientes elementos sanitarios:
– Inodoro
– Lavabo
– Bañera o plato de ducha.
En todo caso, el inodoro deberá estar independizado y cerrado, bien de manera individual bien con el resto de elementos sanitarios.
Además, éste (el baño) estará dotado de:
– Jabón de mano
– Gel
– Champú
– Una (1) toalla de mano por persona
– Una (1) toalla de baño por persona
– Suelos antideslizantes en duchas y bañeras
– Alfombra de baño lavable
– Luz apropiada para el baño
– Espejo
– Colgadores de toallas
– Rollo de papel higiénico adicional
– Escobilla para el inodoro
– Enchufe de corriente junto al espejo
– Estantería
– Secador
– Cubo higiénico
- Ropa de cama, lencería, mantas o nórdicos y almohadas bien conservados en función a la ocupación de la vivienda.
Un (1) juego de reposición de la ropa de cama.
Los canapés, y colchones con un grosor mínimo de 18 cm, deben estar en buenas condiciones y presentar un nivel homogéneo de resistencia en toda la superficie.
Las camas deben tener, al menos, las siguientes medidas:
– 80 * 190 cm, si es individual
– 135 * 190 cm, si es doble
Además, deberá disponer de:
– un armario o espacio destinado a la ropa para cada cuatro (4) plazas,
– un número de perchas adecuado, que se puede ubicar en cualquiera de los dormitorios
– punto de luz próximo a la cama.
- Botiquín de primeros auxilios.
La instalación de algún tipo de detectores de humo en zona próxima a la cocina
Un (1) extintor.
- Disponer deinformación turística, en soporte físico o electrónico, de:
– La zona.
– Zonas de ocio.
– Restaurantes y cafeterías.
– Comercios y tiendas de alimentos.
– Los aparcamientos más próximos a la vivienda.
– Servicios médicos existentes en la zona.
– Medios de transporte urbano.
– Plano de la localidad.
- Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.
¿Qué servicios están obligados a prestar los titulares de la explotación de viviendas de uso turístico?
- Facilitar a las personas usuarias un número de atención telefónica durante las 24 horas del día para atender y resolver de forma inmediata cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
- Realizar la limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevas personas usuarias.
- Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones oficiales de la Junta de Andalucía a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
Cartel Informativo de Existencia de Hojas de Quejas y Reclamaciones en Soporte Papel .pdf
Cartel Informativo de Existencia de Hojas de Quejas y Reclamaciones en Formato Electrónico.pdf
La distribución, comercialización e impresión de ejemplares de Hojas de Quejas y Reclamaciones son libres, puede encargarlas a cualquier imprenta o adquirirlas en aquellos establecimientos que las comercialicen. No obstante, deben ajustarse al formato existente.
- Informar a las personas usuarias de:
– Las normas de convivencia de la comunidad de propietarios.
– Las zonas de uso restringido.
– Las relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda.
– La admisión y existencia de mascotas en la vivienda.
– Restricciones para personas fumadoras.
– Las zonas del depósito de basuras en la vía pública.
– Las pautas de respeto por el entorno urbano, y de la normativa municipal en materia de protección del medio ambiente contra ruidos y vibraciones.
Deberá colocarse en la puerta de la vivienda un plano de evacuación, en caso de existir para la comunidad de vecinos del inmueble.
- Entregar justificante de pago de los servicios y de los anticipos efectuados, en su caso, con el siguiente contenido, sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones vigentes a efectos fiscales:
1.º Identificación de la persona titular de la explotación de la vivienda.
2.º Identificación de la vivienda y su código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
3.º Identificación de la persona usuaria.
4.º Número de personas alojadas.
5.º Fecha de entrada y de salida.
6.º Precio del servicio contratado y fecha de pago.
Las personas titulares de la explotación que, de acuerdo con la normativa fiscal, tengan la obligación de emitir factura, deberán cumplir con los requisitos que les resulte de aplicación.
- Informar a las personas usuarias si se encuentra adherida al Sistema Arbitral de Consumo
TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS PARA DAR DE ALTA UNA VIVIENDA DE USO TURÍSTICO:
¿Qué es lo primero que tienes que hacer para destinar tu vivienda al uso turístico?
Si quieres explotar el servicio de alojamiento de tu vivienda con fines turísticos, tendrás que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo.
En dicho documento deberás manifestar que cumples los requisitos necesarios para ello, que te he contado anteriormente.
Con la declaración responsable das tu autorización expresa para la cesión e intercambio de datos por parte de las Administraciones públicas a efectos del necesario ejercicio de sus respectivas competencias, incluidas las fuerzas y cuerpos de seguridad y las autoridades tributarias.
¿Desde cuándo puedes anunciar y alquilar tu vivienda de uso turístico ?
La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo te permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación.
A partir de ese momento, ya podrás publicitarla y comercializarla como vivienda de uso turístico.
En caso de ejercer la actividad sin haber presentado esta declaración responsable se considerará tu vivienda como clandestina. Sancionable como una infracción grave.
¿De qué forma podrás presentar la declaración responsable?
Sólo hay una forma posible, la presentación electrónica, con independencia de que seas o no persona jurídica. Antes sólo era obligatorio para las personas jurídicas o empresas.
En consecuencia, si vas a presentar la declaración responsable y eres persona física lo deberás hacer de forma electrónica, a través de la Oficina Virtual, desde los botones Trámite con o sin certificado digital.
Si no dispones de certificado digital puedes rellenar el trámite por Internet y presentarte físicamente en su oficina más cercana, junto con el código de trámite, para acreditar tu identidad.
¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?
Entre otros, deberás aportar los siguientes documentos:
- Copia de lalicencia de ocupación o documento equivalente. En este sentido no serán válidos los documentos que acrediten la condición de asimilado al régimen de fuera de ordenación (AFO).
- Título para la explotaciónde la vivienda (escritura de propiedad, contrato de cesión de uso como vivienda con fin turístico, contrato de arrendamiento, etc.).
- Copia del IBIu otro documento que acredite la referencia catastral.
- Certificado de empadronamientodel propietario de la vivienda, si se trata del tipo “por habitaciones”.
Si no aportas voluntariamente la referida documentación conjuntamente con la declaración responsable, podrás presentarla posteriormente cuando te sea requerido por la Delegación Territorial competente.
Para aportar la documentación, deberás escanearla y adjuntarla a la declaración, en formato pdf.
Salvo que los documentos originales deban obrar en el procedimiento, tienes derecho a aportar -en lugar de copia compulsada– copias de los mismos cuya fidelidad quedará garantizada mediante la aportación de la declaración responsable del interesado, sin perjuicio de la posterior facultad de comprobación por parte de la Administración.
Nota importante sobre las licencias de ocupación.
Tras la entrada en vigor del Decreto-Ley 2/2020, de 9 de marzo, las licencias de ocupación se tramitan por el procedimiento de declaración responsable, por lo que no requieren de autorización expresa, quedando sujetas a control posterior.
Por tanto, en Andalucía, a partir del 13 de marzo de 2020, en lugar de aportar la licencia de ocupación es suficiente aportar para la inscripción la certificación técnica del final de obras y acreditar haberse realizado la declaración responsable que sustituye a la licencia de ocupación. Y no es necesario esperar el transcurso de plazo alguno desde la declaración responsable.
Para obtener una copia de una licencia de ocupación deberás ponerte en contacto con el Ayuntamiento donde se ubica su propiedad, identificando correctamente todos los datos de la vivienda
Especial referencia a la ciudad de Sevilla.
En el caso concreto de la ciudad de Sevilla, debes tener presente que, actualmente, esta tramitación no es posible para viviendas con fines turísticos del tipo alquiler completo.
El Ayuntamiento de Sevilla considera que la actividad desarrollada por las viviendas con fines turísticos constituye unaactividad económica que tiene por finalidad la prestación de un servicio de alojamiento temporal de personas.
Tras la aprobación de la modificación puntual 44 del texto refundido del PGOU las viviendas con fines turísticos están sujetas a las condiciones del uso terciario de hospedaje y deberán respetar las condiciones de compatibilidad con el uso residencial establecidas para el citado uso terciario.
Para la legalización del cambio de uso como vivienda para fines turísticos (hospedaje), la vivienda debe cumplir las condiciones de uso y programa de vivienda conforme al PGOU vigente (Art. 6.3.3 y s.s. del PGOU), por lo que debe contar con una superficie útil mínima de 40m2 y cumplir con las condiciones de calidad e higiene para el uso de vivienda, dimensiones de estancias, dimensiones de patios, etc.
Asimismo, debe cumplir con la compatibilidad con el uso residencial establecida en el Art. 6.2.4 del PGOU, por lo que, si este uso no es exclusivo en el edificio, sólo se permite su implantación en planta baja y primera, salvo en algunas calificaciones del PGOU en las que se permite en planta segunda, si bien, deben contar con acceso independiente desde el exterior.
El cambio de uso a hospedaje se legaliza mediante la presentación de una declaración responsable con técnico (modelo 5.1). Acto seguido o simultáneamente (dependiendo de si hay obras o no), ha de presentar declaración responsable (modelo 17 bis) para obtener la licencia de utilización.
Si eres de los afortunados que cumples con los requisitos del PGOU, aquí te dejo los enlaces para dicho cambio de uso:
Cambio de uso a hospedaje. Vivienda con fines Turísticos. SIN ejecución de obras
Cambio de uso a hospedaje. Vivienda con fines Turísticos. CON ejecución de obras
Sí procede este trámite si se trata de una vivienda con fines turísticos del tipo alquiler por habitaciones.
Además, la edificación en la que se ubique la vivienda con fines turísticos debe haber cumplido con la obligación de presentar la ITE, y en su caso debe estar acreditada, en el expediente de ITE, la ejecución de las obras indicadas en la misma.
Consulta la situación de la ITE respecto de la edificación.
¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?
Permanente. No hay plazo.
El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de tu vivienda no está sujeto a un plazo específico.
En consecuencia, podrás presentar la declaración durante todo el año.
¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?
No se establece ningún plazo específico para ello.
Porque en estos casos la Administración no tiene la obligación de resolver.
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE ANDALUCÍA, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
¿Cómo se produce la inscripción de tu vivienda?
En caso de que el impreso correspondiente de declaración responsable y la documentación sean conformes, la Delegación Territorial correspondiente, inscribirá de oficio la vivienda con fines turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) y, a tal efecto, te entregará un documento que acredite la inscripción.
En concreto, recibirás una Resolución por la que se te inscribe en el Registro de Turismo de Andalucía y se te asignará un código o signatura, del tipo VFT/HU/00000.
VFT indica que se trata de una vivienda con fines turísticos.
HU se corresponderá con las dos primeras letras de la provincia donde se encuentra la vivienda (Por ejemplo, Huelva)
00000 es un número de orden secuencial.
Si al presentar tu declaración responsable telemáticamente has obtenido un código que figura, por ejemplo, CTC-202212345, éste código no es tu inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
Dicho código corresponde al número asignado a tu declaración responsable pero no es la signatura de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (del tipo VFT/HU/00000).
Recuerda que el código o signatura de inscripción se te proporcionará en la Resolución de inscripción que le remitirán desde la Delegación Territorial de Turismo de cada provincia.
¿Hay que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes?
Una vez inscrita la vivienda con fines turísticos, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía deberá indicarse en toda publicidad o promoción que se realice por cualquier medio, incluidas las plataformas “on line”.
¿Las viviendas tienen que exhibir algún tipo de distintivo?
Las viviendas con fines turísticos no tienen que exhibir algún tipo de distintivo o placa identificativa, a diferencia de lo que ocurre con otros alojamientos turísticos.
¿En qué supuestos se produce la cancelación de la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía?
A partir de ahora la falta de prestación efectiva servicio en las viviendas de uso turístico, o la inexistencia de licencias o autorizaciones exigibles por la normativa sectorial específica, especialmente en materia urbanística o reguladora del régimen del suelo, dará lugar a la cancelación de la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, previa audiencia de las personas interesadas.
Comunicación de modificaciones en las viviendas de uso turístico
Los titulares de los establecimientos tienen la obligación de comunicar a la Consejería competente en materia de Turismo cualquier cambio de titularidad, denominación, ampliación, modificación o reforma sustancial que afecte a las condiciones en que se otorgó la clasificación turística y cualquier modificación que afecte a los datos que figuran en el Registro de Turismo de Andalucía.
Se entiende por modificación o reforma sustancial toda alteración de las instalaciones, de la infraestructura, servicios o características de los establecimientos que puedan afectar a la superficie, capacidad o a su propia clasificación, y que fueron tomadas en consideración para determinar esta última.
>>> Acceso al trámite para modificar datos de la declaración responsable.
COMPROBACIÓN E INSPECCIÓN DE TU VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS:
¿Cuándo se producirá?
Posteriormente a la presentación de la Declaración Responsable, el organismo competente en materia de turismo comprobará la veracidad de los datos o manifestaciones que hayas reseñado en la Declaración Responsable que presentaste en su día.
¿Cómo se producirá?
Para dicha comprobación se realizará la correspondiente visita de inspección. Esta última en presencia de la persona explotadora de la vivienda o persona autorizada por la misma.
- En los casos en los que la vivienda esté ocupada por personas usuarias, deberá solicitarse y obtenerse el consentimiento de entrada a la vivienda por parte de las mismas (anexo 1).
- En los supuestos en los que la vivienda sea por habitaciones, sólo se requerirá esta autorización de los usuarios de dichas habitaciones y únicamente en relación a la entrada a las mismas.
- En caso de que la persona interesada no procediera a la acreditación del cumplimiento de los requisitos exigidos, se procederá a iniciar el correspondiente procedimiento de cancelación de la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía.
Sin perjuicio de la responsabilidad en que hubiera podido incurrir que deberá depurarse en el correspondiente procedimiento sancionador.
REGISTRO DE VIAJEROS:
¿Qué requisitos de seguridad debes cumplir?
Los propietarios o los gestores de una vivienda vacacional (las personas físicas o jurídicas a las que previamente la persona propietaria haya encomendado la explotación de la misma) deberán remitir a la Dirección General de Policía, la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ellos, de acuerdo con las normas legales de registro documental e información que se exigen en la normativa vigente en materia de protección de la seguridad ciudadana y demás disposiciones aplicables.
La normativa reguladora vigente hasta diciembre de 2022 viene establecida en la Orden 1922/2003 de 3 de julio sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.
De acuerdo con la anterior normativa debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.
¿Es necesario darse de alta en la Policía?
Sí, como paso previo a la comunicación de la información contenida en las hojas-registro.
El enlace para ello es: Centro de Proceso de Datos de la Dirección General de la Policía
¿Cómo se pueden comunicar los datos a las dependencias policiales?
La información contenida en estas hojas-registro deberá ser comunicada dentro de las 24 horas siguientes al comienzo del alojamiento de cada viajero.
Los establecimientos deberán comunicar a las dependencias policiales la información contenida en las hojas-registro, por cualquiera de los siguientes sistemas:
(1) Presentando directamente o cursando por correo a la Comisaría de Policía o, en su defecto, al Puesto de la Guardia Civil que corresponda, dos copias de la hoja-registro, una de los cuales quedará en la dependencia policial y la otra, convenientemente sellada, se devolverá al establecimiento como acreditación del cumplimiento de su obligación.
La remisión de las copias de las hojas-registro por correo únicamente podrá efectuarse en caso de establecimientos situados en municipios en que no existan dependencias policiales.
(2) Transmitiendo mediante fax a la Comisaría de Policía o, en defecto de ésta, a la Comandancia de la Guardia Civil correspondiente, la información contenida en las hojas-registro o un listado de dicha información, siempre que aquéllas cuenten con los medios de recepción idóneos y tengan capacidad funcional para ello.
Recibida la información, la Comisaría de Policía o, en su caso, la Comandancia de la Guardia Civil, acreditarán a los establecimientos dicha recepción, bien mediante el envío a aquéllos de un fax acusando recibo de la información comunicada, bien remitiéndoles por correo una copia convenientemente sellada.
(3) Entregando directamente en las correspondientes dependencias policiales los soportes magnéticos que contengan la información requerida, siempre que tales dependencias estén dotadas de medios informáticos idóneos para su recepción y tratamiento.
Dichas dependencias entregarán a los establecimientos un documento acreditativo de la recepción de la información contenida en los soportes magnéticos y los devolverán al respectivo establecimiento.
(4) Mediante transmisión de ficheros vía Internet al Centro de Proceso de Datos de la Dirección General de la Policía o de la Dirección General de la Guardia Civil, según el caso, que darán por recibida la información por el mismo sistema.
Las direcciones para esta transmisión vía telemática son:
- Policía: https://webpol.policia.es/e-hotel/
- Guardia Civil: http://hospederias.guardiacivil.es
Los establecimientos deberán proponer a las correspondientes dependencias policiales el sistema, de entre los señalados anteriormente, que utilizarán como medio habitual de comunicación de la información.
Te recomiendo te pongas en contacto con su Comisaría más próxima para obtener mayor información al respecto.
¿Es obligatorio que firmen los huéspedes los partes de entrada?
La utilización de cualquiera de los sistemas de envió de datos antes expuestos no exime de la obligación de:
- Cumplimentar el parte.
- Su firma por el alojado.
Toda persona mayor de dieciséis años (a partir de enero de 2023, cambia a mayor de 14 años) que se aloje en cualquier establecimiento de hospedaje, cualquiera que sea su naturaleza (hoteles, apartamentos, campings, casas rurales, pensiones, albergues, VFT, etc.), deberá firmar un parte de entrada.
Este documento, una vez cumplimentado y firmado por toda persona mayor de 16 años de edad (14 años, a partir de enero de 2023) que se aloje en la vivienda, quedará en poder del establecimiento a efectos de confección de un libro-registro (encuadernándose con un mínimo de 100 hojas y máximo de 500).
Se ordenarán de forma correlativa, y se conservará durante un plazo de tres (3) años.
La carencia de los registros para las actividades con trascendencia para la seguridad ciudadana o la omisión de comunicaciones obligatorias, será sancionada por el Ministerio del Interior (no por la Junta de Andalucía) con multas desde 601 € a 30.000 €, y suspensión de licencias.
¿Qué es lo que cambia a partir del 1 de enero de 2023?
Con la Orden INT/321/2021, de 31 de marzo, (por la que se modifica la Orden INT/1922/2003, de 3 de julio, sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en establecimientos de hostelería y otros análogos, en cuanto a las obligaciones de registro documental) se establece la posibilidad de que se puedan cumplimentar los partes de entrada por procedimientos manuales o por procedimientos informáticos.
Pero, ahora la norma dice expresamente que “el viajero deberá firmar dicho parte de manera inexcusable, pudiendo recogerse la firma en papel o en un soporte digital.” (lo entrecomillado es lo que dice literalmente la norma)
Con el Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre, que entrará en vigor el 1 de enero de 2023, se da un paso más.
Pues hasta ahora simplemente se recogían los datos. A partir del 1 de enero de 2023, “los establecimientos serán responsables de la exactitud de los datos que se hagan constar en ellos, de modo que coincidan con los documentos o sistemas que acrediten la identidad de las personas, que habrán de ser exhibidos o facilitados por los usuarios de estos servicios”. (lo entrecomillado es lo que dice literalmente la norma)
Conclusiones que conviene extraer de la normativa que entrará en vigor el 1 de enero de 2023:
(A) El Real Decreto 933/20021 estable una obligación por parte de los establecimientos de verificar (función más propia de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad) informaciones tales como:
- la relación de parentesco entre los viajeros (en el caso de que alguno sea menor de edad)
- los datos de la transacción: número de referencia, fecha, firmas, o datos del pago como el tipo (efectivo, tarjeta de crédito, plataforma de pago, transferencia…),
- la identificación del medio de pago: tipo de tarjeta y número, IBAN de la cuenta bancaria, solución de pago por móvil, además del titular del medio de pago, la fecha de caducidad de la tarjeta o la fecha del pago, entre muchos otros.
(B) Dicho lo anterior, el debate no se centraría, por tanto, en si el CHECK-IN debe ser o no presencial, sino en la responsabilidad de verificación de determinados datos, algunos de difícil o imposible verificación, otros sensibles.
(C) En cualquier caso, desde Alquiler vivienda vacacional abogamos porque el CHECK-IN sea presencial, bien por procedimientos manuales o informáticos. La presencialidad permitirá la verificación por el mismo anfitrión de los datos de los huéspedes, y de esta forma evitar la posible responsabilidad por la falta de coincidencia con los documentos originales del huésped.
¿Cuáles son los nuevos datos que deberán figurar en en los partes de entrada de registro de viajeros, a partir del 1 de enero de 2023?
CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA DE USO TURÍSTICO DE ANDALUCÍA:
¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?
La normativa andaluza establece que a toda persona usuaria, en el momento de su recepción, le tienes que entregar un documento, a modo de contrato, en el que conste, al menos (como mínimo):
- El nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda.
- El código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
- El número de personas que la van a ocupar.
- Las fechas de entrada y salida.
- El precio total de la estancia.
- El número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
Te recomiendo que, además del contenido mínimo anterior, establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.
Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible. Los gastos ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos son gastos deducible.
¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o cualquier otro documento que necesites?
Pídemelo en info@alquilerviviendavacacional.com
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