La Inspección de Turismo de Aragón para detectar las viviendas de uso turístico no inscritas lleva a cabo un estudio sistemático de la información obtenida, principalmente, a través de internet.
Normativa aplicable hasta el 18 de abril de 2023
Para ver la nueva normativa aplicable desde el 18 de abril de 2023, consulta mi post ARAGÓN: Nueva regulación de las viviendas de uso turístico
En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda residencial como vivienda de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Aragón (Huesca, Teruel y Zaragoza): su normativa aplicable, la definición de vivienda de uso turístico, los requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a una vivienda turística y muchas cosas más.
Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales, o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte
NORMATIVA DE ARAGÓN, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LA VIVIENDA DE USO TURÍSTICO (VUT):
¿Cuál es la normativa aplicable?
La normativa de turismo que afecta a tu vivienda puedes encontrarla en:
- Decreto Legislativo 1/2016, de 26 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Turismo de Aragón. (Boletín Oficial de Aragón núm. 149, de 3 de agosto de 2016
- Decreto 80/2015, de 5 de mayo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón. (Boletín Oficial de Aragón núm. 90, de 14 de mayo de 2015) (En lo sucesivo, el Reglamento)
- Decreto 193/1994, de 20 de septiembre, de la Diputación General de Aragón, sobre régimen de precios, reservas y servicios complementarios.
Además de las anteriores, puedes establecer, a través de tu contrato de alquiler turístico, las cláusulas específicas que quieras sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.
¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?
La vivienda de uso turístico es el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, vivienda unifamiliar aislada u otra perteneciente a complejos inmobiliarios privados que, amueblado y equipado en condiciones de uso inmediato, es comercializado y promocionado en canales de oferta turística, para ser cedido temporalmente y al completo, por su propietario, directa o indirectamente a terceros, con fines de alojamiento turístico, y a cambio de un precio.
No te preocupes si ahora te surgen dudas sobre el concepto de vivienda de uso turístico. Cuando leas los requisitos y los supuestos que no se consideran viviendas de uso turístico, lo acabarás entendiendo.
¿Qué requisitos tiene una VUT?
De la definición anterior pueden extraerse las siguiente notas características:
- Estar ubicada en inmuebles situados en suelo de uso residencial. No en suelo rústico.
- Ofrecerse amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
- Comercializarse y promocionarse en canales de oferta turística.
- Cederse temporalmente, por un período igual o inferior a un mes por usuario.
- Cederse al completo. No por habitaciones.
- Ofrecerse el servicio de alojamiento. No como residencia habitual.
- Comercializarse y promocionarse con finalidad lucrativa. No gratis.
EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES:
¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VUT?
La normativa turística no se aplicará a tu vivienda cuando se encuentre en las situaciones siguientes:
- Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Siempre que el alojamiento no se comercialice o promocione en canales de oferta turística.
- Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con finalidad distinta del uso turístico.
- Las casas rurales, esto es, las casas independientes ubicadas en núcleos de menos de 1.000 habitantes y que respeten las características de la arquitectura tradicional de la zona. Éstas se regirán por lo dispuesto en su normativa específica de los alojamientos turísticos denominados Viviendas de Turismo Rural.
- Los conjuntos formados por dos (2) o más viviendas pertenecientes a un mismo propietario o explotadas por un mismo gestor que estén ubicadas en el mismo inmueble. Éstas deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa que regula los apartamentos turísticos.
¿Cuándo la Inspección de Turismo de Aragón presumirá que estás alquilando una VUT?
Se presumirá que la cesión de uso de una vivienda se encuentra sujeta a la normativa de las VUT:
- Cuando su promoción o comercialización se efectúe a través de canales de oferta turística, “o”
- Cuando se ceda por un período igual o inferior a un (1) mes por usuario.
¿Cuándo no puedes destinar tu vivienda a un uso turístico?
No podrás destinar una vivienda a fines turísticos cuando:
- No dispongas de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
- La alquiles por habitaciones. Está prohibido, expresamente, la cesión por estancias.
- Lo prohíban los estatutos de la comunidad de propietarios, en el caso de que las viviendas estén ubicadas en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
CAPACIDAD, REQUISITOS TÉCNICOS Y SERVICIOS COMUNES:
¿Qué capacidad máxima debe tener tu VUT?
La capacidad máxima alojativa de las viviendas de uso turístico vendrá determinada por la aplicación de los siguientes parámetros:
- Una (1) persona por habitación > 6 m².
- Dos (2) personas por habitación > 10 m².
- Tres (3) personas por habitación > 14 m².
¿Qué requisitos debe cumplir tu VUT?
Habitabilidad:
Deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa vigente en materia de habitabilidad para su uso residencial como vivienda.
Se establece específicamente que deberán permanecer en un adecuado estado de conservación de sus estructuras e instalaciones.
Seguridad:
Deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa vigente en materia de seguridad para su uso residencial como vivienda.
Se establece expresamente que existirá en cada vivienda, en un lugar visible, un cartel informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios, redactado, al menos, en los idiomas castellano e inglés.
Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas:
El cumplimiento por parte de las viviendas de uso turístico de la normativa sobre promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas será el correspondiente a los edificios de uso privado.
¿Qué servicios comunes debes ofrecer en tu VUT?
En el precio del alojamiento deberán estar incluidos:
- Suministro de agua fría y caliente sanitaria.
- Fuentes de energía necesarias para el uso de la vivienda.
- Calefacción automática.
- Uso de lencería (ropa de cama y baño).
- Limpieza de habitaciones.
Los precios de las viviendas de uso turístico serán libres, y deberán ser expresados en sus cuantías máximas y con inclusión de toda carga, tributo o gravamen, así como de los descuentos aplicables en su caso y de los eventuales suplementos o incrementos.
Los precios de las viviendas de uso turístico deberán ser comunicados o exhibidos al público, en lugar visible y de modo legible en la propia vivienda y en la publicidad relativa a la misma.
Para solucionar las incidencias que puedan surgir durante la estancia de los clientes, los propietarios o gestores de las viviendas de uso turístico deberán facilitar a los clientes un número de teléfono para atender y resolver de manera inmediata consultas e incidencias sobre el uso de las mismas, así como deberán garantizar un servicio urgente de asistencia y mantenimiento de las viviendas.
TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS:
¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar tu VUT?
La persona o entidad que quiera explotar el servicio de alojamiento de viviendas de uso turístico, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable de viviendas de uso turístico ante el departamento competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa vigente.
¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu VUT?
La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo (Servicio Provincial correspondiente del departamento competente en materia de turismo de Huesca, Teruel, o Zaragoza) permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación.
A partir de ese momento podrá publicitarse como vivienda de uso turístico, en los términos comunicados.
¿De qué forma podrás presentar la declaración responsable?
Hay dos formas posibles, tú eliges:
A- Si eres persona física:
1. De forma electrónica, a través de la web del Gobierno de Aragón, en el apartado Presentación de la solicitud > TELEMÁTICA.
Esta forma te permite realizar la cumplimentación, firma y presentación en registro del formulario de procedimiento administrativo de declaración responsable para el acceso o ejercicio de la actividad en la vivienda de uso turístico.
Para utilizar este modo, tu ordenador debe tener instalado un visor de documentos PDF.
Puedes hacer uso del certificado digital para realizar tus trámites de forma cómoda por internet con plena seguridad y confidencialidad. Para ello el certificado deberá estar instalado en el navegador de tu ordenador, y disponer de una configuración compatible.
2. De forma presencial o física, a través, también, de la web del Gobierno de Aragón, en el apartado Presentación de la solicitud > PRESENCIAL.
Sin no dispones de certificado digital puedes rellenar el formulario por internet, desde el apartado anterior, y adjuntar la documentación adicional requerida del procedimiento. Pero deberás presentarla físicamente en la Oficina de Registro del órgano competente y resto de Oficinas de registro.
También puedes presentarla en los registros de las entidades establecidas en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
B- Si eres persona jurídica (sociedad, fundación o asociación):
El artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece la obligatoriedad de la gestión electrónica para determinados sujetos como, por ejemplo, las personas jurídicas.
¿Cuál debe ser el contenido de la declaración responsable?
La declaración responsable contendrá, como mínimo, lo siguiente:
- Los datos de la vivienda y su capacidad legal máxima.
- Los datos de la persona propietaria y, en su caso, de la persona gestora. En este último supuesto, deberá hacerse constar que la persona gestora dispone de título suficiente otorgado por el propietario para la gestión de la vivienda.
- El número de teléfono para atender de manera inmediata comunicaciones relativas a la actividad de vivienda de uso turístico.
- Declaración responsable del cumplimiento de la normativa vigente en materia de habitabilidad y seguridad para su uso residencial como vivienda, así como sobre potabilidad y depuración de agua y evacuación de residuales.
- Declaración responsable acerca de la compatibilidad del uso con el planeamiento urbanístico del municipio o, en su caso, la disposición de las autorizaciones municipales que fueren necesarias para el ejercicio de la actividad en el inmueble de que se trata.
- En el caso de las viviendas ubicadas en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, declaración responsable acerca de que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben ni establecen restricciones del uso del inmueble al destino de vivienda de uso turístico.
¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?
En concreto, deberás aportar los siguientes documentos:
- La documentación que acredite la personalidad, física o jurídica del interesado (tú).
- La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
- Los que acrediten la disponibilidad de la vivienda (como pueden ser la escritura compraventa, el contrato de arrendamiento o de cesión, u otros)
- El plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente.
- El contrato de cesión de la gestión de la vivienda, en su caso.
- El título constitutivo del edificio y, si existieran, los estatutos de la comunidad de propietarios.
Si no aportas voluntariamente la referida documentación conjuntamente con la declaración responsable, podrás hacerlo posteriormente cuando te sea requerido por el Servicio Provincial correspondiente.
Para aportar la documentación, deberás escanearla y adjuntarla a la comunicación, en formato pdf.
¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?
Permanente.
El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de las viviendas no está sujeto a un plazo específico.
En consecuencia, la declaración responsable podrás presentarla a lo largo de todo el año.
¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?
Una vez que hayas formalizado la declaración responsable, y en un plazo no superior a tres meses, tras las oportunas comprobaciones, la Administración turística correspondiente podrá, en su caso:
a) Inscribir el acto o hecho declarado en el Registro de Turismo de Aragón (Sección “Viviendas de uso turístico”) a efectos meramente informativos.
b) Prohibir el uso turístico de la vivienda, en caso de incumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa aplicable, sin que por ello se derive derecho alguno a indemnización.
c) Establecer motivadamente las condiciones en que pudiera tener lugar la actividad del establecimiento, y su correspondiente inscripción.
Transcurrido el plazo de tres meses, sin haber efectuado las actuaciones comprendidas en las letras b) o c), se inscribirá el acto o hecho declarado en el Registro de Turismo de Aragón a efectos meramente informativos.
¿De qué formas puede contestar la Administración turística?
Resolución expresa.
No se produce el silencio administrativo positivo (la concesión de lo solicitado), ante la falta de resolución expresa.
Porque, en estos casos, la Administración no tiene la obligación de resolver.
¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?
Las formas de comunicación de la Administración con el interesado (tú) están establecidas en los artículos 40 a 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre.
Simplemente advertirte que para acceder a la notificación electrónica será necesario disponer de un DNI electrónico o de uno de los certificados reconocidos por el Gobierno de Aragón.
¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?
Contra la resolución que desestime la declaración responsable de vivienda de uso turístico podrás presentar los siguientes recursos:
- Reposición: Es Potestativo o no obligatorio. Se presenta ante el mismo órgano que ha dictado la resolución.
- Alzada: Es Preceptivo u obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se presenta ante el superior jerárquico de órgano que resolvió.
Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de abogado o de procurador. Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo. Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE ARAGÓN, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VUT:
¿Cómo se produce la inscripción de tu VUT?
La inscripción de la vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de Aragón (Sección “Viviendas de uso turístico”) se producirá de oficio por la Administración turística, en un plazo no superior a tres meses, desde la presentación de la declaración responsable.
¿Tienes que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes de tu VUT?
Es obligatorio.
Una vez inscrita la vivienda de uso turístico, el número de inscripción en el Registro de Turismo de Aragón deberá figurar obligatoriamente en toda su publicidad y, en particular, en las acciones de promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.
¿Las VUT tienen que exhibir algún tipo de distintivo?
Las viviendas de uso turístico deberán estar identificadas mediante la colocación en el exterior de las mismas de un pictograma con las siglas “VUT” y el número de signatura correspondiente a su inscripción en el Registro de Turismo de Aragón.
Las características del pictograma se detallan en el anexo del Reglamento 80/2015.
LISTADO DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO DE ARAGÓN
>>> Consulta pinchando en este enlace.
REGISTRO DE VIAJEROS:
¿Qué requisitos de seguridad debes cumplir?
Los propietarios o los gestores de una vivienda vacacional (las personas físicas o jurídicas a las que previamente la persona propietaria haya encomendado la explotación de la misma) deberán remitir a la Dirección General de Policía, la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ellos, de acuerdo con las normas legales de registro documental e información que se exigen en la normativa vigente en materia de protección de la seguridad ciudadana y demás disposiciones aplicables.
La normativa reguladora viene establecida en la Orden 1922/2003 de 3 de julio sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.
De acuerdo con la anterior normativa debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.
¿Es necesario darse de alta en la Policía?
Sí, como paso previo a la comunicación de la información contenida en las hojas-registro.
El enlace para ello es: Centro de Proceso de Datos de la Dirección General de la Policía
¿Cómo se pueden comunicar los datos a las dependencias policiales?
La información contenida en estas hojas-registro deberá ser comunicada dentro de las 24 horas siguientes al comienzo del alojamiento de cada viajero.
Los establecimientos deberán comunicar a las dependencias policiales la información contenida en las hojas-registro, por cualquiera de los siguientes sistemas:
(1) Presentando directamente o cursando por correo a la Comisaría de Policía o, en su defecto, al Puesto de la Guardia Civil que corresponda, dos copias de la hoja-registro, una de los cuales quedará en la dependencia policial y la otra, convenientemente sellada, se devolverá al establecimiento como acreditación del cumplimiento de su obligación.
La remisión de las copias de las hojas-registro por correo únicamente podrá efectuarse en caso de establecimientos situados en municipios en que no existan dependencias policiales.
(2) Transmitiendo mediante fax a la Comisaría de Policía o, en defecto de ésta, a la Comandancia de la Guardia Civil correspondiente, la información contenida en las hojas-registro o un listado de dicha información, siempre que aquéllas cuenten con los medios de recepción idóneos y tengan capacidad funcional para ello.
Recibida la información, la Comisaría de Policía o, en su caso, la Comandancia de la Guardia Civil, acreditarán a los establecimientos dicha recepción, bien mediante el envío a aquéllos de un fax acusando recibo de la información comunicada, bien remitiéndoles por correo una copia convenientemente sellada.
(3) Entregando directamente en las correspondientes dependencias policiales los soportes magnéticos que contengan la información requerida, siempre que tales dependencias estén dotadas de medios informáticos idóneos para su recepción y tratamiento.
Dichas dependencias entregarán a los establecimientos un documento acreditativo de la recepción de la información contenida en los soportes magnéticos y los devolverán al respectivo establecimiento.
(4) Mediante transmisión de ficheros vía Internet al Centro de Proceso de Datos de la Dirección General de la Policía o de la Dirección General de la Guardia Civil, según el caso, que darán por recibida la información por el mismo sistema.
Las direcciones para esta transmisión vía telemática son:
- Policía: https://webpol.policia.es/e-hotel/
- Guardia Civil: http://hospederias.guardiacivil.es
Los establecimientos deberán proponer a las correspondientes dependencias policiales el sistema, de entre los señalados anteriormente, que utilizarán como medio habitual de comunicación de la información.
Te recomiendo te pongas en contacto con su Comisaría más próxima para obtener mayor información al respecto.
¿Es obligatorio que firmen los huéspedes los partes de entrada?
La utilización de cualquiera de los sistemas de envió de datos antes expuestos no exime de la obligación de:
- Cumplimentar el parte.
- Su firma por el alojado.
Toda persona mayor de dieciséis años, que se aloje en cualquier establecimiento de hospedaje, cualquiera que sea su naturaleza (hoteles, apartamentos, campings, casas rurales, pensiones, albergues, VFT, etc.), deberá firmar un parte de entrada.
Este documento, una vez cumplimentado y firmado por toda persona mayor de 16 años de edad que se aloje en la vivienda, quedará en poder del establecimiento a efectos de confección de un libro-registro (encuadernándose con un mínimo de 100 hojas y máximo de 500).
Se ordenarán de forma correlativa, y se conservará durante un plazo de tres (3) años.
La carencia de los registros para las actividades con trascendencia para la seguridad ciudadana o la omisión de comunicaciones obligatorias, será sancionada por el Ministerio del Interior (no por el Gobierno de Aragón) con multas desde 601 € a 30.000 €, y suspensión de licencias.
RESPONSABILIDAD:
Serán responsables de las infracciones administrativas a la normativa turística:
- Los propietarios.
- Los gestores de las viviendas de uso turístico, en su caso.
- Así como los canales de comercialización o promoción de la oferta turística.
CONTRATO DE ALQUILER TURÍSTICO DE VIVIENDA DE USO TURÍSTICO DE ARAGÓN:
¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?
La normativa turística de la Comunidad Autónoma de Aragón no obliga a firmar un contrato de alojamiento.
Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.
Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible. Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.
¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o cualquier otro documento que necesites?
Pídemelo en info@alquilerviviendavacacional.com
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