A partir de la entrada en vigor de la nueva Ley de turismo, ocio y hospitalidad, serán los ayuntamientos de la Comunidad Valenciana quienes tengan la última palabra de dónde pueden o no situarse las viviendas de uso turístico conforme a sus respectivos Planes Generales de Ordenación y resto de normas urbanísticas.
Desde el 8 de julio de 2018 es necesario que antes de presentar la declaración responsable en la Agencia Valenciana de Turismo dispongas del certificado/informe municipal donde se garantice la compatibilidad urbanística de la vivienda con los usos del Plan General Urbana (PGOU) de cada Ayuntamiento.
Turismo entiende que son los Ayuntamientos quienes deben decidir dónde situarse las viviendas turísticas pues al fin y al cabo éstos son los competentes para ordenar su territorio y determinar qué modelo de sector turístico quieren. Aunque pare ello existan tantas regulaciones cómo Ayuntamientos hay en la Comunidad Valenciana.
Este nuevo requisito se ha convertido en una verdadera trampa para los propietarios y/o gestores que terminan desistiendo y renunciando a dar de alta su vivienda. De hecho están siendo escasísimas las solicitudes presentadas desde la fecha de entrada en vigor de la nueva Ley de Turismo.
Con la intención de desbloquear esta situación la Ley de Turismo, ocio y hospitalidad fue modificada en diciembre de 2018 para introducir un mandato a todos aquellos municipios que carecen de regulación sobre las viviendas turísticas: éstos están obligados a informar favorablemente la compatibilidad urbanística.
LA NUEVA LEY VALENCIANA DE TURISMO, OCIO Y HOSPITALIDAD:
¿Qué es una vivienda de uso turístico?
Hasta el 7 de julio de 2018:
Se consideran viviendas turísticas los inmuebles, cualquiera que sea su tipología, cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.
Desde el 8 de julio de 2018:
Son viviendas de uso turístico los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.
¿Qué requisitos has de cumplir?
Sólo podrás inscribir una vivienda de uso turístico si cumples con los siguientes requisitos legales:
- Estar amueblada y equipada en condiciones de inmediata disponibilidad.
- Comercializarse o promocionarse con finalidad lucrativa, es decir, cederse mediante precio.
- Cederse con fines turísticos, vacacionales y de ocio.
- Comercializarse o promocionarse con habitualidad.
- Disponer de los requisitos exigidos por la normativa para su clasificación en la categoría y capacidad comunicada (superior, primera o estándar).
- Las viviendas turísticas que ostenten la modalidad de rural deben cumplir con los requisitos exigidos en el artículo 32 del Decreto 184/2014, de 31 de octubre, del Consell, regulador del alojamiento turístico rural en el interior de la Comunitat Valenciana.
- Contar con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita el uso turístico.
Una vez que has comprobado que reúnes todos los requisitos, entre los que se encuentra necesariamente disponer del certificado/informe favorable de compatibilidad, podrás presentar el impreso correspondiente de comunicación-declaración responsable de inicio de actividad en Turismo.
Te explico cómo hacerlo en >>> COMUNIDAD VALENCIANA: Guía definitiva para el alquiler de viviendas turísticas (VT) <<<
¿Cómo tienes que aportar el informe municipal favorable de compatibilidad urbanística?
No tienes que aportarlo físicamente con la declaración responsable.
En el impreso de la declaración responsable, además de declarar que dispones de él, deberás rellenar una casilla donde te pedirá poner el código seguro de verificación (CSV) del mismo informe.
Este código permite a la Administración la verificación de la integridad y autenticidad de documentos electrónicos, así como la obtención de copias electrónicas de los mismos.
Ahora entiendes por qué el informe municipal de compatibilidad urbanística del uso turístico de la vivienda tienes que conseguirlo antes de presentar la declaración responsable.
EL INFORME MUNICIPAL DE COMPATIBILIAD DE USO TURÍSTICO:
¿Dónde se encuentra regulado?
La normativa básica se encuentra en la Ley 6/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Prevención, Calidad y Control Ambiental de Actividades en la Comunitat Valenciana.
De ahí que a dicho informe urbanístico se le llame también comunicación ambiental.
Algunos Ayuntamientos como el de Valencia venían exigiendo la comunicación ambiental de la actividad de alquiler de viviendas turísticas al amparo de ésta Ley, con la connivencia de la Generalitat Valenciana.
¿Qué finalidad tiene?
Con la emisión de dicho informe urbanístico el Ayuntamiento, además de recaudar la tasa correspondiente (dinerito), va a acreditar la compatibilidad o no de tu proyecto (el alquiler turístico de tu vivienda) con el planeamiento urbanístico y, en su caso, con las ordenanzas municipales relativas al mismo.
¿Cuál es el contenido del informe municipal de compatibilidad?
El informe versará sobre los siguientes aspectos:
- El planeamiento al que está sujeto la finca, su localización, incluyendo un plano georreferenciado donde figure la totalidad de la parcela ocupada por la instalación sobre un plano del Plan General de Ordenación Urbana vigente en el municipio donde se pretenda ubicar la instalación, así como su grado de urbanización.
- La clasificación y calificación urbanística del suelo.
- Los usos urbanísticos admitidos y, en su caso la existencia de limitaciones de carácter estrictamente urbanístico.
- Las modificaciones del planeamiento que, en su caso, se estén elaborando y que pudieran afectar a la ubicación de la instalación.
- Las circunstancias previstas, en su caso, en los instrumentos de planificación urbanística para las instalaciones existentes con anterioridad a la aprobación de los mismos.
¿Dónde se presenta?
Ante el órgano competente del Ayuntamiento donde esté localizado tu futura vivienda turística.
¿Cuál es la documentación que hay que aportar con la solicitud?
- Fotocopia del DNI de la persona solicitante y de su representante legal, en su caso.
- En el caso de ser una sociedad la solicitante, deberá aportar fotocopia de la escritura de constitución de la sociedad y de los poderes de representación de quien firma la instancia.
- En el caso de que las personas solicitantes estuvieran constituidas en comunidad de bienes, deberá aportar copia del contrato constitutivo de dicha comunidad, suscribiendo la instancia la totalidad de la comunidad o quien ostente la representación de esta, siempre que acredite dicha representación.
- Resguardo del ingreso de la tasa de actuaciones urbanísticas vigente.
- Plano de emplazamiento de la actividad proyectada.
- Memoria técnica de la actividad, descriptiva de las características de la misma, y planos representativos de la actividad (planta, sección, etc.).
- Necesidad de uso y aprovechamiento del suelo.
- Requerimientos de la instalación respecto a los servicios públicos esenciales.
Como puedes comprobar por tí mismo son documentos muchos de ellos accesibles para cualquier ciudadano. Y sobre todo, fáciles de conseguir sin ayuda profesional.
¿Cómo se presentará la documentación?
En todo caso, la totalidad de la documentación técnica aportada se presentará en papel y una copia digitalizada en soporte informático.
Por pedir que no quede.
¿Qué coste tiene la solicitud del informe al Ayuntamiento?
Por la solicitud del informe tendrás que abonar la tasa correspondiente por certificado de compatibilidad urbanística. Para ello deberás acudir a tu Ayuntamiento que “amablemente” te dirán su importe y cómo pagarla.
Y eso para luego decirte que el uso turístico de tu vivienda no es compatible con el planeamiento.
Lo anterior sin contar con otros gastos que puedas tener por la contratación de profesionales que te puedan “ayudar” (pagando) para obtener los documentos técnicos que hay que acompañar con la solicitud del informe.
¿En qué plazo debe emitirse el informe por el Ayuntamiento?
Dicho informe deberá emitirse en el plazo máximo de un mes desde su solicitud.
Un mes no es lo mismo que treinta días.
¿Cuál es el órgano competente para resolver?
El informe urbanístico municipal se acompañará en todo caso de certificado suscrito por el secretario de la corporación con el visto bueno del alcalde del ayuntamiento.
El referido certificado contendrá el pronunciamiento expreso sobre la compatibilidad o incompatibilidad urbanística de tu proyecto con el planeamiento urbanístico.
¿Qué sucede si el Ayuntamiento no emite el informe en el plazo establecido?
Se entenderá que se ha producido el silencio administrativo positivo. Es decir, que el Ayuntamiento aprueba la compatibilidad urbanística de tu proyecto con su planeamiento.
¿El informe es vinculante?
Sí, será vinculante, sobre todo cuando el informe sea negativo a la compatibilidad del uso turístico.
¿Qué recurso podrás presentar en el supuesto de que el informe declare la incompatibilidad del uso turístico?
Podrás interponer potestativamente (no es obligatorio) recurso administrativo de reposición ante el Alcalde en el plazo de 1 mes.
Aunque si el mismísimo Alcalde te ha dicho que no, difícilmente te dirá posteriormente que sí, cuando le presentes el recurso administrativo. Sería algo así como reconocer que se éste ha errado con lo que ello significa.
Por ello lo que deberás hacer es presentar directamente el recurso judicial contencioso administrativo en el plazo de 2 meses. Esto es, acudir a los Tribunales, como en su día hizo don Luis María, contratado para ello los servicios de un abogado y procurador (más gastos).
LA SENTENCIA DEL JUZGADO DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO Nº 6, DE 27 DE ABRIL DE 2016
Los hechos del caso
El caso que te cuento sucedió en el año 2014.
Nuestro personaje, Don Luis Maria (que así es como se llama el “bravo” ciudadano que se atrevió a enfrentarse con el Ayuntamiento de Valencia), ejercía la actividad de gestión de viviendas de uso turístico y, por este motivo y en cumplimiento de la normativa autonómica en materia de turismo, remitió la declaración responsable de cinco viviendas a la Dirección General de Turismo.
La posición de Turismo
El Servicio Territorial de Turismo procedió a la inscripción en el Registro de las cinco viviendas, como no podía ser de otra manera. Pero, además, puso en conocimiento del Ayuntamiento de Valencia la existencia de las viviendas de uso turístico. “Hace falta ser ….”
La posición del Ayuntamiento de Valencia: actividad clandestina
El Ayuntamiento, entonces, inició un procedimiento de inspección, en el que llegó a la conclusión de que la actividad ejercida por Don Luis María era “clandestina“, vamos, al margen de la Ley.
El motivo por el que la actividad se calificaba de clandestina consistía en que la empresa no había realizado la comunicación ambiental requerida por el artículo 71 de la Ley 6/2014, de 25 de julio, de Prevención, Calidad y Control ambiental de Actividades en la Comunitat Valenciana, y por el artículo 42 de la Ordenanza reguladora de las obras de edificación y actividades del Ayuntamiento de Valencia (de fecha 29 de junio de 2012).
El primero de estos preceptos dispone que:
«Quedarán sujetas al régimen de comunicación de actividades inocuas, aquellas actividades que no tienen incidencia ambiental, considerándose como tales las que cumplan todas las condiciones establecidas en el anexo III de la presente Ley. Los Ayuntamientos podrán regular en sus ordenanzas las actividades que tengan la consideración de inocuas y que por tanto estén sujetas a este régimen»
La Ley 6/2014 considera actividades inocuas, entre otras, los Hoteles, establecimientos de alojamiento turístico rural, bloques y conjuntos de apartamentos turísticos, campamentos de turismo, establecimientos de restauración y establecimientos de turismo, cuya altura de evacuación sea superior a 28 metros o la superficie total construida sea mayor de 1.500 m2, salvo que se incluyan en normativa específica.
El segundo establece que:
«Las actividades que no sean susceptibles de afectar a la seguridad ni producir efectos negativos sobre la salud o el medio ambiente, no sometidas por tanto a autorización ambiental integrada, licencia ambiental o declaración responsable, se tramitarán mediante la presentación ante el Ayuntamiento de una comunicación ambiental previa al inicio de la actividad».
Tras la tramitación del procedimiento administrativo, el Ayuntamiento de Valencia decretó el cese de la actividad de las cinco viviendas por entender que esta requería de una comunicación ambiental que no se había realizado.
Para llegar a esta conclusión el Ayuntamiento aplicaba el artículo 7.5.2.a) de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbanística, que es el que define el uso hotelero («Hoteles, hostales, pensiones, y apartamentos en régimen de explotación hotelera») como una modalidad de uso terciario.
De esta forma Ayuntamiento entendía que el uso terciario del suelo implicaba, por sí mismo, el ejercicio de una «actividad», por lo que era necesario que se contara con comunicación ambiental.
La decisión del Juzgado: no cabe exigir comunicación ambiental a las viviendas de uso turístico
El Juzgado de lo Contencioso-administrativo nº 6, de Valencia considera que el razonamiento del Ayuntamiento resulta un tanto confuso.
Conviene señalar que el Juzgado no analiza ni resuelve la cuestión fundamental (“que habría sito ya total”) de si las viviendas de uso turístico deben ser calificadas como un uso residencial o terciario.
La Sentencia se limita a analizar el concepto «actividad» a efectos de comunicación ambiental y llega a la conclusión de que la explotación de viviendas de uso turístico no tiene esa consideración, fundamentalmente porque no cabe equipararlas a los hoteles y porque no se explica el motivo por el que pudieran tener mayor impacto ambiental que las viviendas cedidas en arrendamiento conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Argumentos, en mi opinión, impecables e indiscutibles. Veremos lo que dice el recurso del Ayuntamiento contra la sentencia.
El Juzgado admite que este tipo de cesión de uso de viviendas para turistas, precisa de un control administrativo, que lo tiene la Generalitat Valenciana.
Reconoce también que dicho control administrativo lo puede tener el Ayuntamiento cuando se produce la comisión de cualquier tipo de infracciones, como en materia de ruido, molestias a terceros, pero se pregunta si también es exige licencia o autorización ambiental como si se tratara de la actividad hotelera, como así parece entenderlo el Ayuntamiento de Valencia.
Para llegar a la anterior conclusión certera, el juzgador interpreta la normativa autonómica que regula las viviendas turísticas (Decreto 92/2009 de 3 de julio del Consell, que regula el reglamento de la viviendas turísticas) con el espíritu y disposiciones introducidas por la Ley 17/2009 de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, aprobadas para la transposición de la Directiva 2006/123/CE.
Advertencia
Para acabar te diré que esta sentencia favorable para las viviendas turísticas, todavía no es firme (definitiva) porque ha sido recurrida por el Ayuntamiento de Valencia.
Por lo que habrá que esperar todavía cómo termina la historia cuando se resuelva el recurso del Ayuntamiento de Valencia.
Finalmente, de forma muy sucinta me referiré a cómo tienes que pedir el informe de compatibilidad urbanística en los Ayuntamientos de Alicante, Castellón de la Plana y Valencia.
Comprenderás no me pueda referir a los 542 municipios de la Comunidad Valenciana, entre los que se encuentra, a lo mejor, tu Ayuntamiento. “Para ello necesitaría toda una vida”.
El AYUNTAMIENTO DE ALICANTE
Normas urbanísticas del PGOU Alicante 1987
Conviene recordar que el Plan General de Ordenación Urbana Alicante data del año 1987, por lo que este tipo de usos turísticos en viviendas no se encuentran específicamente previstos.
Los usos y el aprovechamiento urbanístico de parcelas y solares se hallan regulados específicamente en las normas de cada uno de los instrumentos urbanísticos aplicables al emplazamiento en que están situados.
Para acceder a la información sobre usos y destinos del suelo debes pulsar sobre el plano de calificación que corresponda (Suelo Urbano o 2ª Residencia y Periferia).
Una vez seleccionado el plano correspondiente, debes pinchar sobre el cuadrante en que está situada la parcela o solar que desea consultar.
Una vez ampliado el plano detallado, comprueba la codificación aplicable a la zona (AC, ES, RP, CP, EA, NP, VU, AI, SR, CE, NA), despliegue la opción correspondiente en el apartado “Zonas”, situado en la parte superior de la pantalla, y tras pulsar en “+info” obtendrá toda la información sobre los usos y aprovechamientos permitidos.
Enlace con las Normas Urbanísticas del Plan General
Enlace con las Normas Urbanísticas del Plan Especial del Casco Antiguo
Enlace con las Normas Urbanísticas del Plan Especial de Protección del Centro Tradicional.
Enlace con las Normas Urbanísticas del APA 2 ARRABAL ROIG.
Enlace con las Normas Urbanísticas del APD/10 San Antón.
Modelo de solicitud del Informe Urbanístico Municipal
Enlace con el Modelo de solicitud del Informe Urbanístico Municipal A09
AYUNTAMIENTO DE CASTELLÓN DE LA PLANA
Normas urbanísticas transitorias de urgencia para el municipio de Castellón de la Plana 2015
El urbanismo en la ciudad de Castellón se rige actualmente por unas normas extraordinarias de urgencia como consecuencia de la anulación por el Tribunal Supremo de su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), aprobado en el año 2000.
El Ayuntamiento de Castellón ha solicitado a la Generalitat Valenciana una segunda prórroga, hasta el 1 de abril del 2021, de las normas urbanísticas transitorias de urgencia, como «medida preventiva» mientras se tramita el nuevo Plan General (PG) y con el objetivo de garantizar que Castellón no caiga en un vacío legal y pueda seguir desarrollando la actividad urbanística si finalmente no se puede tener aprobado el planeamiento urbanístico el 1 de abril del 2019, para cuando caducarían las normas vigentes
La vigencia de las Normas urbanísticas transitorias de urgencia fueron prorrogadas hasta el 1 de abril de 2019 por Acuerdo del Consell de 13 de enero de 2017, publicado en el DOGV núm. 7961, de 19 de enero de 2017.
Modelo de solicitud del Informe Urbanístico Municipal
Enlace “sin” el Modelo de solicitud del Informe Urbanístico Municipal
Esto es lo que aparece cuando pinchas en certificado / informe de compatatibiliad. Buenas o malas noticias. No sé que responderte.
El Plan General de Ordenación Urbana de Valencia de 1988
Ya te he contado la historia de cómo el Ayuntamiento de Valencia clausuró cinco apartamentos de un mismo propietario aduciendo que se incumplía la normativa PGOU aplicadas al uso terciario.
Y cómo el Juzgado de Valencia de da la razón al propietario indicando, en esencia, que no puede equipararse el alquiler de una vivienda turística con un uso hotelero y considera necesario simplificar los trámites administrativos para poder alquilar. Actualmente, esta sentencia está recurrida por el Ayuntamiento.
Te decía que para llegar a esta conclusión el Ayuntamiento aplicaba el artículo 7.5.2.a) de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbanística, que es el que define el uso hotelero («Hoteles, hostales, pensiones, y apartamentos en régimen de explotación hotelera») como una modalidad de uso terciario.
Así mismo aplicaba la regla contenida en el artículo 6.17 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia, que determina que los hoteles, hostales, pensiones y apartamentos en régimen de explotación hotelera (uso terciario) se admite en edificio de uso exclusivo. Si se ubica en edificio de uso mixto, las plantas destinadas a este uso se sitúan siempre por encima de las destinadas al resto de usos no residenciales y por debajo de las destinadas a usos residenciales.
Puedes consultar toda la documentación del PGOU desde la web del Ayuntamiento de Valencia.
El Ayuntamiento de Valencia ya ha anunciado que no se permitirá poner en el mercado apartamentos turísticos «profesionales» (aquellos cuyo alquiler se gestiona de forma organizada, por canales de distribución turística) ni más hoteles en el centro de la ciudad.
La restricción sólo tendrá dos excepciones: los edificios singulares, cuya situación se estudiará caso por caso, y el barrio de San Francesc, donde el ayuntamiento sí permitirá usos terciarios aunque sólo en edificios completos que, además, deberán guardar una distancia mínima entre ellos de 150 metros.
Así consta en el Plan Especial de Protección de Ciutat Vella que se ha presentado por el Consistorio, y que está en fase de aprobación inicial.
El ayuntamiento, sin embargo, sí abre una puerta a que se puedan alquilar viviendas de forma turística en Ciutat Vella: los propietarios que tengan un piso en el centro de la ciudad podrán alquilarlo por un periodo máximo de 60 días al año si están empadronados allí, es su vivienda habitual, dispone de la correspondiente «cédula de habitabilidad» y no hay una prohibición expresa de la comunidad de vecinos.
Si se dan estas circunstancias, el ayuntamiento no considera que la vivienda registre una actividad económica y, por tanto, tendrá una calificación de residencial vivienda turística ocasional. La intención del ayuntamiento es avalar las prácticas de economía colaborativa que permiten el intercambio de pisos durante los periodos de vacaciones en oposición a aquellas viviendas que son utilizadas con fines exclusivamente turísticos.
Antes de tramitar el plan, se declaró una suspensión de licencias que frenó en seco las nuevas solicitudes y que se mantendrá hasta la aprobación definitiva del PEP.
¿Quieres saber cuál es la situación de las viviendas turísticas en la ciudad de Valencia?
Te lo cuento en mi grupo cerrado de Facebook Ciutat Vella: Plan Especial de Protección (PEP).
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