En Galicia desde el 10 de mayo 2017 los propietarios y/o las empresas comercializadoras tienen la obligación de presentar la declaración responsable e inscribir las viviendas de uso turístico en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Galicia. (REAT)
En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda residencial de uso turístico en Galicia (La Coruña, Orense, Lugo y Pontevedra): su normativa aplicable, la definición de vivienda de uso turístico, los requisitos legales y técnicos que debe cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a una vivienda de uso turístico y muchas cosas más.
Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales en la Comunidad Autónoma de Galicia o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.
NORMATIVA DE GALICIA, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LA VIVIENDA DE USO TURÍSTICO (VUT):
¿Cuál es la normativa aplicable?
- Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia
- Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la regulación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia. (DOG Núm. 29, de 10 de febrero de 2017) (En lo sucesivo, el Reglamento)
- Instrucción interpretativa 1/2017, de 9 de mayo, para la aplicación del Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.
- Decreto 179/2011, de 8 de septiembre, por el que se regula el régimen de precios y reservas de los establecimientos turísticos de alojamiento y restauración en la Comunidad Autónoma de Galicia. (DOG Núm. 182, de 22 de septiembre de 2011)
¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?
Se considera vivienda de uso turístico la vivienda cedida a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características previstas en el propio Decreto 12/2017.
¿Qué requisitos tiene una VUT?
De la definición anterior pueden extraerse las siguientes notas características:
- Estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
- Cederse hasta un máximo de treinta días al año de forma continuada.
- Cederse en su totalidad.
- Cederse con fines de alojamiento turístico.
- Comercializarse y promocionarse con finalidad lucrativa, o lo que es lo mismo, cederse a cambio de un precio.
- Cumplir las características previstas en el propio Decreto 12/2017.
EXCLUSIONES, DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS AFINES Y PROHIBICIONES:
¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VUT?
La normativa turística no se aplicará a tu vivienda cuando se encuentre en las situaciones siguientes:
- A las viviendas que se arrienden por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que el alojamiento no se comercialice o promocione en canales de oferta turística.
- Las viviendas que se arrienden por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con finalidad distinta del uso turístico.
- Las actividades de alojamiento que tengan fines institucionales, sociales, asistenciales, laborales; las que se realizan en las instalaciones juveniles o cualquier otra que se lleve a cabo en el marco de programas de la administración pública dirigidos a colectivos necesitados de especial protección.
- Los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda, para residencia permanente, tal y como aparecen definidos en la normativa sobre arrendamientos urbanos.
- El subarriendo parcial de vivienda.
- El derecho de habitación.
- El arrendamiento para usos distintos de vivienda.
- Las estancias de “larga duración” en viviendas de uso turístico, esto es, superiores a treinta (30) días consecutivos.
- Los apartamentos turísticos que tienen su regulación propia en el mismo Decreto 12/2017.
- Las “viviendas turísticas” que también cuentan con una regulación específica en el Decreto 12/2017.
¿Cuál es la diferencia entre el apartamento turístico y la vivienda de uso turístico?
La diferencia fundamental entre el apartamento turístico y la vivienda de uso turístico es que en el primer caso las unidades de alojamiento han de estar integradas en un bloque de pisos o en conjuntos de unidades de alojamiento tales como chalés, bungalows y aquéllas edificaciones semejantes que estén destinadas en su totalidad al alojamiento turístico, sin carácter de residencia permanente.
¿Cuál es la diferencia entre la “vivienda turística” y la vivienda de uso turístico?
El Decreto define las “viviendas turísticas” como los establecimientos unifamiliares aislados en los que se preste servicio de alojamiento turístico, con un número de plazas no superior a diez y que disponen, por estructura y servicios, de las instalaciones y del mobiliario adecuado para su utilización inmediata así como para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro del establecimiento.
¿Cuándo no puede destinarse una VUT?
No podrás destinar una vivienda a fines turísticos cuando:
- Esté prohibido por la ordenación de usos del sector donde se encuentre.
- Esté prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
- No disponga de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
- Se alquile por habitaciones. Las viviendas de uso turístico constituyen una única unidad de alojamiento que se cede al completo, no permitiéndose la cesión por estancias.
REQUISITOS TÉCNICOS Y SERVICIOS DE LAS VUT:
En general, ¿qué dotación deben tener las viviendas turísticas?
Las viviendas de uso turístico deberán:
- Las viviendas de uso turístico deberán estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su utilización inmediata, con el fin de prestar un servicio de alojamiento correcto en relación con la totalidad de plazas de que dispongan, todo en perfecto estado de higiene.
- Podrá haber un inventario detallado del mobiliario, aparatos y complementos existentes que será presentado a la clientela a su llegada, pudiendo ésta verificarlo. Asimismo, podrá realizarse una comprobación a la salida de la clientela.
¿Qué requisitos específicos debe cumplir una vivienda de uso turístico?
El Decreto 179/2011 establece que tendrán la consideración de servicios comunes, comprendidos en el precio del alojamiento, los siguientes:
- Agua fría y caliente permanente, adecuada a la capacidad del alojamiento.
- Energía eléctrica y/o, en su caso, gas u otras energías.
- Recogida de basura.
- Limpieza.
- Lencería.
- La posible instalación de cunas para niños menores de tres años.
- Las piscinas que no formen parte de las instalaciones de un spa o de un centro termal o de talasoterapia.
- Las hamacas, toldos, sillas, columpios y mobiliario propio de piscinas, playas, jardi¬nes y parques infantiles, y utilización de otras zonas verdes.
- Los aparcamientos exteriores de vehículos, siempre que no supongan depósito de ellos ni responsabilidad para el empresario.
- Depósito de equipajes, siempre que, según la categoría del establecimiento, deba disponer de ese servicio.
- Custodia de dinero y objetos de valor en caja fuerte general, contra recibo o bien en cajas fuertes individuales, siempre que sea obligatorio ofrecer estos servicios.
- La utilización de servicios higiénicos.
- La utilización de la cocina y de la lavadora en los apartamentos y viviendas turísticos y en los establecimientos de turismo rural cuando se alquile la casa entera.
- Cualquier otro servicio mínimo imprescindible que se establezca reglamentariamente para la categoría del establecimiento.
En el supuesto de que en el establecimiento turístico se oferten otros servicios complementarios no incluidos en el precio, se deberá dar la publicidad suficiente a los precios de estos, siendo voluntaria su contratación por los usuarios.
TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS:
¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar una VUT?
Los propietarios o gestores que vayan a realizar la actividad turística de alojamiento en una vivienda residencial, deben presentar al órgano competente en materia de turismo la declaración responsable de inicio de actividad de vivienda de uso turístico mediante impresos formalizados, que estarán disponibles en la página web de la Comunidad de Galicia, en el apartado Listado procedimientos.
¿Desde cuándo puedes publicitar y alquilar tu vivienda turística?
La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo (Área Provincial de la Agencia de Turismo de Galicia en la que radique la vivienda) permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación
A partir de ese momento podrá ejercerse la actividad en los términos comunicados.
¿De qué forma podrás presentar la declaración responsable?
Hay dos formas posibles, tú eliges:
A – Si eres persona física:
- De forma electrónica desde el botón Sede electrónica.
- De forma presencial a través de: los registros de los Organismos autorizados (entidades establecidas en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas) y Área Provincial de la Agencia de Turismo de Galicia en la que radique la vivienda.
B – Si eres persona jurídica (sociedad, fundación o asociación):
El artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece la obligatoriedad de la gestión electrónica para determinados sujetos como, por ejemplo, las personas jurídicas.
¿Qué documentos hay que acompañar a la declaración responsable?
En concreto, debes aportar los siguientes documentos:
- Documento acreditativo de la personalidad jurídica del solicitante.
- Título o contrato que pruebe la libre disponibilidad, por parte del titular del local donde se ejerce la actividad.
- Si la titularidad corresponde a una persona jurídica, escritura de constitución de la sociedad y poderes del solicitante para el caso de que no se deduzca claramente de la escritura social.
- Título suficiente del propietario para la gestión o comercialización de la vivienda por parte de la persona gestora, en su caso.
- Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad o certificado final de obra expedido por personal técnico competente en el que acredite que se ejecutaron las obras de conformidad con la licencia municipal otorgada.
- Seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos de los usuarios del establecimiento por daños corporales, daños materiales y los perjuicios económicos causados que deriven del desarrollo de su actividad.
- Autorizaciones administrativas que resulten preceptivas para la apertura y funcionamiento del establecimiento y presentación de las declaraciones responsables que exija la normativa sectorial que resulte de aplicación.
- Aunque el Decreto no lo mencione expresamente, conviene presentar el título constitutivo del edificio y, si existieran, los estatutos de la comunidad de propietarios.
Ten en cuenta que la clasificación como vivienda de uso turístico estará sujeta a un control a posteriori de los requisitos exigidos en la normativa vigente. De forma que de contener alguna omisión o incorrección, el Área Provincial de la Agencia de Turismo de Galicia correspondiente, requerirá al interesado su subsanación.
Las incorrecciones u omisiones de mayor entidad conllevarán la imposibilidad de continuar con la actividad, sin perjuicio de la resolución que se dicte declarando la cancelación de la inscripción registral. Una vez inscrito el establecimiento en el Registro, el Área Provincial de la Agencia de Turismo de Galicia realizará las comprobaciones que resulten oportunas.
Como consecuencia de dichas comprobaciones, podrá resolverse la baja o cancelación de la inscripción registral de la vivienda de uso turístico, con la consiguiente pérdida de su clasificación turística.
Si el trámite se hace de forma presencial:
Salvo que los documentos originales deban obrar en el procedimiento, los ciudadanos tendrán derecho a aportar -en lugar de copia compulsada- copias de los mismos cuya fidelidad quedará garantizada mediante la aportación de declaración responsable del interesado, sin perjuicio de la posterior facultad de comprobación por parte de la Administración.
Si se hace de manera electrónica:
Deberá escanearse la documentación y adjuntarla a la declaración, en formato pdf.
Las personas interesadas se responsabilizarán de la veracidad de los documentos que presenten.
Excepcionalmente, la Administración podrá requerir la exhibición del documento original para el cotejo de la copia electrónica presentada.
¿Qué plazo existe para presentar la declaración responsable?
Permanente:
El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de las viviendas no está sujeto a un plazo específico. Lo que significa que la solicitud se podrá presentar durante todo el año.
¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?
Tres meses.
En caso de que dicho impreso y documentación sean conformes el Área Provincial de la Agencia de Turismo de Galicia correspondiente, inscribirá de oficio a la vivienda de uso turístico en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Galicia (REAT) y, a tal efecto, entregará al interesado un documento que acredite la inscripción. Asimismo, pondrá a disposición de las empresas ejemplares normalizados de hojas de reclamación.
¿De qué formas puede contestar la Administración turística?
Resolución expresa.
No se produce el silencio administrativo positivo (la concesión de lo solicitado) ante la falta de resolución expresa.
Porque en estos casos la Administración no tiene la obligación de resolver.
¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?
La regulación sobre las notificaciones está contenida en los artículos 40 a 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre.
Téngase presente que para acceder a la notificación electrónica será necesario disponer de un DNI electrónico o disponer de uno de los certificados reconocidos por la Xunta de Galicia.
¿Qué recursos pueden presentarse contra la resolución denegatoria?
Contra la resolución que desestime la declaración responsable de clasificación turística como vivienda vacacional podrás presentar los siguientes recursos:
- Reposición: Es Potestativo o no obligatorio. Se presenta ante el mismo órgano que ha dictado la resolución.
- Alzada: Es Preceptivo u obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se presenta ante el superior jerárquico de órgano que resolvió.
Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de abogado o de procurador. Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo. Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial.
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE EMPRESAS Y ACTIVIDADES TURÍSTICAS DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE GALICIA, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VUT:
¿Cómo se produce la inscripción de tu alojamiento vacacional?
La inscripción de la vivienda de uso turístico en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Galicia (REAT) se producirá de oficio por la Administración turística.
¿En la publicidad que efectúes tienes que incluir el número de registro?
El Decreto 12/2017 no establece de forma expresa que en la publicidad que se realice por cualquier medio, en la comercialización, correspondencia, facturas y demás documentación de los establecimientos de alojamientos en la modalidad de vivienda de uso turístico se indique el número de inscripción en el REAT.
¿Las viviendas turísticas tienen que exhibir algún tipo de distintivo?
El Decreto 12/2017 no exige que los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico deban exhibir en la entrada de la vivienda una placa identificativa o similar.
REGISTRO DE VIAJEROS:
De acuerdo con la normativa del Ministerio del Interior debes cumplimentar un parte de entrada de viajeros, confeccionado con arreglo a un modelo oficial, y remitirlo a la correspondiente Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en función de la localidad donde se ubique la vivienda.
La normativa reguladora viene establecida en la Orden 1922/2003 de 3 de julio sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en alojamientos turísticos.
CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA DE USO TURÍSTICO DE GALICIA:
¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?
No es obligatorio firmar un contrato de alquiler turístico.
te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.
Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible: Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.
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