Desde el 18 de abril de 2023 está en vigor la nueva regulación de las viviendas de uso turístico en Aragón. A las declaraciones responsables relativas a viviendas de uso turístico formuladas con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva regulación, les será de aplicación la normativa vigente en el momento de presentación de las mismas, esto es, el Decreto 80/2015, de 5 de mayo, derogado.
Actualizado mayo 2023
En este post te explico todo lo que debes saber si alquilas una vivienda residencial como vivienda de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Aragón (Huesca, Teruel y Zaragoza): su normativa aplicable, la definición de vivienda de uso turístico, los requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a una vivienda turística y muchas cosas más.
Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales, o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte
NORMATIVA, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LA VIVIENDA DE USO TURÍSTICO (VUT):
¿Cuál es la normativa aplicable?
La normativa de turismo que afecta a tu vivienda puedes encontrarla en:
- Decreto Legislativo 1/2016, de 26 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Turismo de Aragón. (Boletín Oficial de Aragón núm. 149, de 3 de agosto de 2016
- Decreto 80/2015, de 5 de mayo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón. (Boletín Oficial de Aragón núm. 90, de 14 de mayo de 2015) (En lo sucesivo, el Reglamento) DEROGADO
- Decreto 1/2023, de 11 de enero, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón. (Boletín Oficial de Aragón núm. 11, de 18 de enero de 2023)(En lo sucesivo, el Reglamento)
- Decreto 193/1994, de 20 de septiembre, de la Diputación General de Aragón, sobre régimen de precios, reservas y servicios complementarios.
Además de las anteriores, puedes establecer, a través de tu contrato de alquiler turístico, las cláusulas específicas que quieras.
¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?
La normativa turística de la Comunidad Autónoma de Aragón no obliga a firmar un contrato de alojamiento.
Sin embargo, te recomiendo que establezcas tus propias cláusulas específicas sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.
Ten presente que es un gasto fiscalmente deducible. Son deducibles todos los gastos ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.
Te redacto tu contrato de arrendamiento turístico a medida o cualquier otro documento que necesites
Pídemelo en info@alquilerviviendavacacional.com
¿Qué se entiende por vivienda de uso turístico?
La vivienda de uso turístico es el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, vivienda unifamiliar aislada u otra perteneciente a complejos inmobiliarios privados que, amueblado y equipado en condiciones de uso inmediato, es comercializado y promocionado en canales de oferta turística, para ser cedido temporalmente y al completo, por su propietario, directa o indirectamente a terceros, con fines de alojamiento turístico, y a cambio de un precio.
No te preocupes si ahora te surgen dudas sobre el concepto de vivienda de uso turístico. Cuando leas los requisitos y los supuestos que no se consideran viviendas de uso turístico, lo acabarás entendiendo.
¿Qué requisitos tiene una VUT?
De la definición anterior pueden extraerse las siguiente notas características:
- Estar ubicada en inmuebles situados en suelo de uso residencial. No en suelo rústico.
- Ofrecerse amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
- Comercializarse y promocionarse en canales de oferta turística.
- Cederse temporalmente, por un período igual o inferior a un mes por usuario.
- Cederse al completo. No por habitaciones.
- Ofrecerse el servicio de alojamiento. No como residencia habitual.
- Comercializarse y promocionarse con finalidad lucrativa. No gratis.
EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES:
¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VUT?
La normativa turística no se aplicará a tu vivienda cuando se encuentre en las situaciones siguientes:
- Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Siempre que el alojamiento no se comercialice o promocione en canales de oferta turística.
- Cuando la arriendes por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con finalidad distinta del uso turístico.
- Las casas rurales, esto es, las casas independientes ubicadas en núcleos de menos de 1.000 habitantes y que respeten las características de la arquitectura tradicional de la zona. Éstas se regirán por lo dispuesto en su normativa específica de los alojamientos turísticos denominados Viviendas de Turismo Rural.
- Los conjuntos formados por dos (2) o más viviendas pertenecientes a un mismo propietario o explotadas por un mismo gestor que estén ubicadas en el mismo inmueble. Éstas deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa que regula los apartamentos turísticos.
¿Cuándo la Inspección de Turismo de Aragón presumirá que estás alquilando una VUT?
Se presumirá que la cesión de uso de una vivienda se encuentra sujeta a la normativa de las VUT:
- Cuando su promoción o comercialización se efectúe a través de canales de oferta turística, “o”
- Cuando se ceda por un período igual o inferior a un (1) mes por usuario.
¿Cuándo no puedes destinar tu vivienda a un uso turístico?
No podrás destinar una vivienda a fines turísticos cuando:
- No dispongas de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
- La alquiles por habitaciones. Está prohibido, expresamente, la cesión por estancias.
- Lo prohíban los estatutos de la comunidad de propietarios, en el caso de que las viviendas estén ubicadas en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
REQUISITOS, CAPACIDAD Y SERVICIOS COMUNES:
¿Qué requisitos debe cumplir tu VUT?
Habitabilidad:
Deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa vigente en materia de habitabilidad para su uso residencial como vivienda.
Se establece específicamente que deberán permanecer en un adecuado estado de conservación de sus estructuras e instalaciones.
Seguridad:
Deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa vigente en materia de seguridad para su uso residencial como vivienda.
Se establece expresamente que existirá en cada vivienda, en un lugar visible, un cartel informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios, redactado, al menos, en los idiomas castellano, francés (novedad) e inglés.
Certificado de idoneidad: (nuevo)
Los titulares deberán disponer, con carácter previo al inicio de la actividad o en caso de producirse una modificación o reforma sustancial de una vivienda de uso turístico, de un certificado de idoneidad, emitido por técnico competente, que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa vigente en materia de habitabilidad y seguridad para su uso residencial como vivienda.
Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas:
El cumplimiento por parte de las viviendas de uso turístico de la normativa sobre promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas será el correspondiente a los edificios de uso privado.
Requisitos mínimos: (Nuevo)
Las viviendas de uso turístico estarán compuestas, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio doble y baño.
El salón-comedor y la cocina podrán estar unificados en un único espacio.
La cocina dispondrá, como mínimo, de dos fogones, frigorífico-congelador, horno o microondas y productos de limpieza.
El baño dispondrá, como mínimo, de lavabo, ducha, inodoro y espejo.
Tendrán la consideración de estudios aquellas viviendas de uso turístico en las que el dormitorio esté integrado en un salón-comedor- cocina y dispongan de un baño independiente.
Las dimensiones mínimas de las estancias de la vivienda de uso turístico serán las siguientes:
-
- Dormitorios dobles: 10 m² de superficie y 25 m³ de volumen.
- Dormitorios individuales: 6 m² de superficie y 15 m³ de volumen.
- Salón-comedor: 14 m² de superficie y 35 m³ de volumen.
- Cocina: 6 m² de superficie y 15 m³ de volumen.
- Salón-comedor-cocina: 18 m² de superficie y 45 m³ de volumen.
- Baño: 3 m² de superficie y 6 m³ de volumen.
- Estudios: 28 m² de superficie y 70 m³ de volumen.
En las viviendas de uso turístico existirá un botiquín equipado para la atención de primeros auxilios. No se incluirán en el mismo medicamentos para cuya dispensación sea requerida prescripción médica.
¿Qué capacidad máxima debe tener tu VUT?
La capacidad máxima alojativa de las viviendas de uso turístico vendrá determinada por la aplicación de los siguientes parámetros:
- Una (1) persona por habitación > 6 m².
- Dos (2) personas por habitación > 10 m².
- Tres (3) personas por habitación > 14 m².
Como novedad se establece que capacidad total instalada en la vivienda de uso turístico, calculada considerando tanto el sofá-cama u otros elementos de descanso similares instalados en el salón, en su caso, como el número de plazas fijas disponibles, no podrá superar la capacidad máxima alojativa total de la vivienda conforme a los parámetros anteriores.
En ningún caso podrán instalarse camas fijas en el salón ni en otras zonas o estancias de la vivienda que no sean las habitaciones destinadas a dormitorios.
Cuando la cocina esté integrada en la misma estancia con el salón- comedor, para el cálculo de la capacidad alojativa máxima de la habitación, se descontará la superficie mínima de 6 m² de la zona destinada a cocina.
Los estudios dispondrán de una capacidad máxima de dos (2) plazas.
Se considerarán habitaciones, tanto los dormitorios como el salón-comedor de las viviendas de uso turístico.
¿Qué servicios comunes debes ofrecer en tu VUT?
En el precio del alojamiento deberán estar incluidos:
- Suministro de agua fría y caliente sanitaria.
- Fuentes de energía necesarias para el uso de la vivienda.
- Calefacción automática.
- Uso de lencería (ropa de cama y baño).
- Limpieza de habitaciones.
Los precios de las viviendas de uso turístico serán libres, y deberán ser expresados en sus cuantías máximas y con inclusión de toda carga, tributo o gravamen, así como de los descuentos aplicables en su caso y de los eventuales suplementos o incrementos.
Los precios de las viviendas de uso turístico deberán ser comunicados o exhibidos al público, en lugar visible y de modo legible en la propia vivienda y en la publicidad relativa a la misma.
Para solucionar las incidencias que puedan surgir durante la estancia de los clientes, los propietarios o gestores de las viviendas de uso turístico deberán facilitar a los clientes un número de teléfono para atender y resolver de manera inmediata consultas e incidencias sobre el uso de las mismas, así como deberán garantizar un servicio urgente de asistencia y mantenimiento de las viviendas.
Como novedad se establece que el teléfono de contacto, el servicio de asistencia y mantenimiento, así como la existencia de “Hojas de Reclamaciones” serán anunciados, al menos, en los idiomas castellano, francés e inglés, de forma visible en el interior de la vivienda de uso turístico.
TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y PLAZOS:
¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar tu VUT?
La persona o entidad que quiera explotar el servicio de alojamiento de viviendas de uso turístico, tendrá que presentar la correspondiente declaración responsable de inicio de actividad de vivienda de uso turístico , ante el departamento competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa vigente.
Presentación de la solicitud
Telemática (obligatoria si eres persona jurídica: sociedad, fundación, asociación)
- Necesitas un método de identificación y firma electrónica (DNIe, certificado electrónico o cl@ve).
Descubre más información sobre los métodos de identificación y firma electrónica. - Pulsar en “Iniciar trámite”, completa la solicitud, sube la documentación correspondiente y firma electrónicamente.
En caso de no tener firma electrónica, puedes completar todo el proceso telemáticamente (solicitud y documentación), descargar la solicitud, firmarla y entregarla de forma presencial.
Presencial
- Reúne la documentación que tienes que aportar.
- Solicita cita previa en una de nuestras oficinas de información y registro.
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3. Presenta la documentación correspondiente en esa oficina.
Como novedad se establece que tras la formulación de la declaración responsable, el órgano competente del departamento responsable en materia de turismo solicitará al ayuntamiento correspondiente informe, con carácter preceptivo y vinculante, cuyo plazo de emisión será de diez (10) días, acerca de los siguientes extremos:
a) Si la vivienda de uso turístico tiene carácter residencial y es conforme con la normativa municipal sobre edificación.
b) Si la actividad de alojamiento turístico que se propone es conforme con el uso urbanístico previsto por la normativa municipal y cumple con las condiciones específicas que, en su caso, sean de aplicación.
c) Si la actividad de alojamiento turístico que se propone es conforme con las directrices de ordenación territorial que resulten de aplicación.
¿Desde cuándo puedes alquilar y anunciar tu VUT?
La declaración responsable dirigida al órgano competente en materia de turismo permitirá ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación.
A partir de ese momento podrá publicitarse como vivienda de uso turístico, en los términos comunicados.
¿Cuál debe ser el contenido de la declaración responsable?
La declaración responsable contendrá, como mínimo, lo siguiente:
- Los datos de la vivienda y su capacidad legal máxima.
- Los datos de la persona propietaria y, en su caso, de la persona gestora. En este último supuesto, deberá hacerse constar que la persona gestora dispone de título suficiente otorgado por el propietario para la gestión de la vivienda.
- El número de teléfono para atender de manera inmediata comunicaciones relativas a la actividad de vivienda de uso turístico.
- Declaración responsable del cumplimiento de la normativa vigente en materia de habitabilidad y seguridad para su uso residencial como vivienda, así como sobre potabilidad y depuración de agua y evacuación de residuales.
- Declaración responsable acerca de la compatibilidad del uso con el planeamiento urbanístico del municipio o, en su caso, la disposición de las autorizaciones municipales que fueren necesarias para el ejercicio de la actividad en el inmueble de que se trata.
- En el caso de las viviendas ubicadas en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, declaración responsable acerca de que los estatutos de la comunidad de propietarios o los acuerdos de la junta de propietarios no limitan o condicionan el uso la vivienda impidiendo el ejercicio de la actividad turística.
¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?
La documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos exigidos en la normativa para el ejercicio de la actividad deberá estar a disposición de la administración turística durante su ejercicio.
Dicha documentación estará formada por la siguiente:
- La documentación que acredite la personalidad, física o jurídica del interesado (tú).
- La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación (ya no es necesaria).
- Los que acrediten la disponibilidad de la vivienda (como pueden ser la escritura compraventa, el contrato de arrendamiento o de cesión, u otros)
- El plano acotado de la vivienda firmado por técnico competente (ya no es necesario su visado por el colegio profesional correspondiente).
- El contrato de cesión de la gestión de la vivienda, en su caso.
- El título constitutivo del edificio y, si existieran, los estatutos de la comunidad de propietarios (ya no es necesario)
- Certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico, emitido por técnico competente, que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa vigente en materia de habitabilidad y seguridad para su uso residencial como vivienda. (Nuevo)
- Documento que acredite la potabilidad y depuración del agua, conforme a los requisitos establecidos en el Real Decreto 140/2003, de 7 de febrero, por el que se establecen los criterios sanitarios de la calidad del agua de consumo humano, o norma que lo sustituya, así como sobre evacuación de residuales, en el caso de que los establecimientos no estén conectados a la red urbana de saneamiento y depuración de aguas. (Nuevo)
Si no aportas voluntariamente la referida documentación conjuntamente con la declaración responsable, podrás hacerlo posteriormente cuando te sea requerido por el Servicio Provincial correspondiente.
Para aportar la documentación, deberás escanearla y adjuntarla a la comunicación, en formato pdf.
¿Qué plazo tienes para presentar la declaración responsable?
Permanente.
El procedimiento de declaración responsable de dedicación al uso turístico de las viviendas no está sujeto a un plazo específico.
En consecuencia, la declaración responsable podrás presentarla a lo largo de todo el año.
¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?
Una vez que hayas formalizado la declaración responsable, y en un plazo no superior a tres (3) meses, tras las oportunas comprobaciones, la Administración turística correspondiente podrá, en su caso:
a) Inscribir el acto o hecho declarado en el Registro de Turismo de Aragón (Sección “Viviendas de uso turístico”) a efectos meramente informativos.
b) Prohibir el uso turístico de la vivienda, en caso de incumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa aplicable, sin que por ello se derive derecho alguno a indemnización.
c) Establecer motivadamente las condiciones en que pudiera tener lugar la actividad del establecimiento, y su correspondiente inscripción.
Transcurrido el plazo de tres meses, sin haber efectuado las actuaciones comprendidas en las letras b) o c), se inscribirá el acto o hecho declarado en el Registro de Turismo de Aragón a efectos meramente informativos.
¿De qué formas puede contestar la Administración turística?
Resolución expresa.
No se produce el silencio administrativo positivo (la concesión de lo solicitado), ante la falta de resolución expresa.
Porque, en estos casos, la Administración no tiene la obligación de resolver.
¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?
Las formas de comunicación de la Administración con el interesado (tú) están establecidas en los artículos 40 a 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre.
Simplemente advertirte que para acceder a la notificación electrónica será necesario disponer de un DNI electrónico o de uno de los certificados reconocidos por el Gobierno de Aragón.
¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?
Contra la resolución que desestime la declaración responsable de vivienda de uso turístico podrás presentar los siguientes recursos:
- Reposición: Es Potestativo o no obligatorio. Se presenta ante el mismo órgano que ha dictado la resolución.
- Alzada: Es Preceptivo u obligatorio, antes de acudir a la vía judicial. Se presenta ante el superior jerárquico de órgano que resolvió.
Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de abogado o de procurador. Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo. Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE ARAGÓN, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VUT:
¿Cómo se produce la inscripción de tu VUT?
La inscripción de la vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de Aragón (Sección “Viviendas de uso turístico”) se producirá de oficio por la Administración turística, en un plazo no superior a tres meses, desde la presentación de la declaración responsable.
¿Tienes que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes de tu VUT?
Es obligatorio.
Una vez inscrita la vivienda de uso turístico, el número de inscripción en el Registro de Turismo de Aragón deberá figurar obligatoriamente en toda su publicidad y, en particular, en las acciones de promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.
¿Las VUT tienen que exhibir algún tipo de distintivo?
Las viviendas de uso turístico deberán estar identificadas mediante la colocación en el exterior de las mismas de un pictograma con las siglas “VUT” y el número de signatura correspondiente a su inscripción en el Registro de Turismo de Aragón.
Las características del pictograma se detallan en el anexo del Reglamento 1/2023.
LISTADO DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO DE ARAGÓN
>>> Consulta pinchando en este enlace.
REGISTRO DE VIAJEROS:
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