El Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos de Mallorca (PIAT) no sólo limitará el uso turístico en la isla. También establecerá exigentes medidas paisajísticas y ambientales a las viviendas de alquiler vacacional. Las viviendas destinadas al alquiler turístico deberán contar con placas fotovoltaicas, tener una calificación energética de clase B, reutilización del agua y sistemas de recarga para vehículos eléctricos, entre otras cosas.
Así lo establece el Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT) elaborado por el Consejo de Mallorca y que supondrá una restricción más para el alquiler vacacional.
En el momento de publicar esta entrada, el PIAT (aprobación inicial en BOIB núm. 93, de 28 de julio de 2018) se encuentra en fase de presentación de alegaciones hasta el día 1 de octubre.
¿Quieres saber cómo afectará el Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos de Mallorca al alquiler vacacional?
Antes, una curiosidad:
En el PIAT (art. Art. 3.5) se establece que “en caso de duda de interpretación … prevalecerá la versión en lengua catalana respecto de la versión en lengua castellana.”
¡¡ No es broma !!
¡¡ Como tampoco es una “broma” el propio PIAT !!
CONCEPTO Y NATURALEZA DEL PIAT:
¿Qué es el Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos de Mallorca?
Es el Plan Director Sectorial (PDS) que en el ámbito de la ordenación turística de toda la isla de Mallorca regula:
a) El planeamiento.
b) La ejecución y la gestión de los sistemas generales de las infraestructuras.
c) Los equipamientos.
d) Los servicios.
e) Las actividades de explotación de recursos.
¿Qué naturaleza tiene el PIAT?
El PIAT tiene naturaleza de plano y de disposición normativa (reglamentaria).
- Como PDS es prevalente y vinculante para los instrumentos de planeamiento urbanístico, que deben adaptarse a éste.
- Como norma reglamentaria viene a desarrollar la Ley de Turismo de las Islas Baleares (LTIB).
VIGENCIA Y ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL PIAT:
¿Cuándo será obligatorio cumplir el PIAT?
Sólo cuando el PIAT sea aprobado definitivamente y publicado oficialmente en el BOIB, formará parte del ordenamiento jurídico y, por tanto, será aplicable.
¿Cuál es el ámbito de aplicación del PIAT?
El PIAT alcanza a la isla de Mallorca, sus islotes y aguas interiores.
OBJETO DEL PIAT:
El PIAT tiene por objeto los siguientes:
– Establecer la densidad global máxima de población turística.
La densidad de población turística es el número de plazas turísticas, tanto de establecimientos de estancias turísticas (EAT ), como de estancias turísticas en viviendas de uso residencial (ETH), por unidad de superficie de suelo en áreas de desarrollo urbano de uso residencial, turístico o mixto.
No confundir con el “índice de intensidad de alojamiento turístico” que es el el número de plazas turísticas que se pueden dar de alta en una parcela, en relación a su superficie construida.
Este último se establece para limitar la actividad de alojamiento turístico en función de los recursos territoriales disponibles.
– Determinar el límite máximo de plazas turísticas, tanto en establecimientos de alojamiento turístico como en viviendas residenciales.
Te adelanto que el PIAT fija en 430.000 el límite total de plazas turísticas para la isla de Mallorca.
- 315.000 plazas para establecimientos de alojamiento turístico (EAT).
- 115.000 plazas para estancias turísticas en viviendas residenciales (ETH).
– Delimitar zonas y ámbitos turísticos para establecer regulaciones diferenciadas.
Los criterios para determinar las modalidades de ETH que se considerarán aptos en las distintas zonas según el grado de presión turística, son los siguientes:
- Municipio de Palma: El Ayuntamiento de Palma establecerá la ordenación.
- Suelo Rústico Protegido: Prohibidos.
- Suelo Rústico Común: Se pueden permitir las ETH365 unifamiliares y ETH60 unifamiliares en viviendas existentes en la fecha de aprobación inicial del PIAT.
- Zonas Turísticas: Se pueden permitir las ETH365 unifamiliar y plurifamiliar y las ETH60 unifamiliar y plurifamiliar.
- Zonas Turísticas Saturadas: Se pueden permitir las ETH60 unifamiliar y plurifamiliar.
- Zonas residenciales: Se pueden permitir las ETH365 unifamiliar y plurifamiliar y las ETH60 unifamiliar y plurifamiliar.
- Zonas residenciales vulnerables: Se pueden permitir las ETH60 unifamiliar y plurifamiliar, así como las ETH365 unifamiliar y plurifamiliar en edificios que figuren incorporados en un catálogo de patrimonio histórico vigente.
- En las zonas maduras y saturadas (ZTM1) se establece una limitación temporal de comercialización de estancias turísticas en viviendas residenciales que se den de alta a partir de la entrada en vigor del PIAT: Sólo podrán ejercer la actividad durante uno de los dos meses de temporada alta: julio o agosto.
Esta condición deberá indicarse al presentarse el DRIAT correspondiente.
Zonificación del alquiler turístico en Mallorca municipio a municipio
La zonificación propuesta por el Consejo de Mallorca da casi vía libre a la comercialización de viviendas vacacionales en el interior y la restringe severamente en la Serra de Tramuntana.
Puedes ver la zonificación del alquiler turístico en Mallorca municipio a municipio aquí
– Fijar la ratio turística.
La “ratio turística” o el “índice de intensidad de uso turístico” es el número de plazas turísticas que se pueden dar de alta en una parcela de uso turístico en relación a la superficie de suelo.
– Caracterizar cada zona y fijar determinaciones específicas para el planeamiento urbanístico.
– Establecer parámetros mínimos o máximos de superficie, volumetría, edificabilidad y equipamientos necesarios para cada zona turística, y en su caso de las zonas residenciales limítrofes con las turísticas.
También define conceptos como edificio, ampliación, reforma, demolición…
¿Qué es un edificio?
Construcción de carácter permanente con integridad de sus elementos constructivos y capacidad de alojar alguna actividad humana en las condiciones técnicas determinadas.
¿Qué son obras de ampliación?
Aquellas obras en que se incrementa la superficie, el volumen construido o la capacidad de alojamiento. A efectos del PIAT, el resultado de las que no superan en más de un 50% la superficie, el volumen o la capacidad de alojamiento originales.
¿Que son obras de reforma?
Cualquier obra en un establecimiento existente diferente de los trabajos que se hacen para el exclusivo mantenimiento de la edificación y que no implican modificación de parámetros urbanísticos.
¿Qué son obras de reforma integral?
Son aquellas obras de reforma que afectan a más de un 50% de la superficie de un inmueble.
¿Qué son obras de demolición parcial?
Obra de demolición que afectan a menos del 50% del volumen o superficie de un establecimiento turístico existente.
– Delimitar zonas turísticas saturadas y zonas turísticas maduras.
Zonas turísticas Maduras y Saturadas (ZTM1).
Son “zonas turísticas maduras y saturadas” las zonas que muestran síntomas acentuados de envejecimiento, y tienen a la vez problemas derivados de la elevada presión que genera una notable densidad de plazas.
Estas zonas se denominarán ZTM 1.
Forman parte de esta tipología las siguientes zonas:
- Playa de Palma – S’Arenal;
- Peguera;
- Santa Ponça;
- Palmanova – Magaluf;
- Cala Mejor – Cala Bona – Son Moro – S’Illot;
- Calas de Mallorca.
Además, las zonas maduras y saturadas deberán regirse por Planes de Reforma Integral, con el objetivo de reconvertirse.
Zonas turísticas Maduras (ZTM2).
Son “zonas turísticas maduras” los tejidos urbanos maduros con síntomas de envejecimiento que requieren, generalmente, de una mejora de la urbanización.
Estas zonas se denominarán ZTM 2.
Forman parte de esta tipología las siguientes zonas:
- Cala Rajada – Font de sa Cala,
- Can Picafort y
- Puerto de Alcúdia.
Para evitar que se acaben declarando también como saturadas tendrán que elaborar planes especiales para cada una de ellas.
Zonas turísticas Saturadas (ZTM3).
Son “zonas turísticas saturadas” los ámbitos turísticos en los que se sobrepasa el límite de la oferta turística máxima que establece el PIAT o que registren una demanda causante de problemas medioambientales detectados en base a los indicadores que se establecen en este PIAT.
Estas zonas se denominarán ZTM 3.
Serán delimitadas atendiendo al grado de saturación detectado en base a los indicadores que establece el PIAT.
La revisión de los indicadores para determinar el grado de saturación de un ámbito turístico tendrá carácter bienal
Zona de núcleo antiguo.
Se considera “zona de núcleo antiguo” el ámbito urbano con edificación histórica o tradicional, delimitada o con calificación urbanística diferenciada en el planeamiento urbanístico.
Zona extensiva.
La “zona extensiva” es el ámbito urbano calificado con uso residencial unifamiliar por el planeamiento urbanístico.
Zona intensiva.
La “zona intensiva” es el ámbito urbano calificado con uso residencial plurifamiliar por el planeamiento urbanístico.
– Establecer los criterios para delimitar las zonas aptas para comercializar estancias turísticas en viviendas.
– Desarrollar los requisitos, las condiciones, los límites y el contenido de la actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial (ETH).
Las ETH son las estancias turísticas que se llevan a cabo en viviendas de uso residencial, con las características determinadas en la LTIB y disposiciones que la desarrollen.
Tipos de ETH:
ETH365-Uni:
Estancias turísticas en vivienda de uso residencial unifamiliar, que se realizan en una vivienda única en el edificio, o que no comparte accesos o elementos comunes con otra vivienda.
ETH365-Pluri:
Estancias turísticas en vivienda en edificio plurifamiliar, que se realizan en una vivienda ubicada en un edificio compuesto por dos o más viviendas que compartan accesos o elementos comunes.
ETH60-Uni:
Estancias turísticas en vivienda principal unifamiliar, comercializadas por el propietario, que se realizan en una vivienda única en el edificio, o que no comparte accesos o elementos comunes con otra vivienda.
ETH60-Pluri:
Estancias turísticas en vivienda principal en edificio plurifamiliar, comercializadas por el propietario, que se realizan en una vivienda ubicada en un edificio compuesto por dos o más viviendas que compartan accesos o elementos comunes.
Junto a los anteriores están los establecimientos de alojamiento turístico (EAT) que son los establecimientos que ofrecen servicios de alojamiento turístico en alguna de las modalidades definidas por la LTIB.
Quedan excluidos de esta definición de EAT las viviendas de uso residencial en las que se comercialicen estancias turísticas, así como aquellos establecimientos de alojamiento temporal regulados por normativa sectorial propia.
El MODELO TERRITORIAL TURÍSTICO QUE ESTABLECE EL PIAT:
El modelo turístico que establece el PIAT se implanta en todo el territorio insular y en los siguientes ámbitos:
- Sistemas territoriales turísticos
- Zonas turísticas
- Palma capital
- Zonas residenciales
- Suelo rústico
– Sistemas Territoriales Turísticos (STT).
Son unidades que definen los equipamientos o dotaciones de ámbito supramunicipal.
Se establecen diez STT:
1. Litoral de Poniente
2. Sierra Tramontana
3. Bahías del Norte
4. Península de Levante
5. Litoral de Levante
6. Migjorn
7. Playa de Palma
8. Área Metropolitana de Palma
9. Raiguer
10. Plan de Mallorca
– Zonas turísticas (ZT).
Áreas urbanas y su entorno, con uso turístico predominante y residencial compatible.
Al efecto, dentro de los STT, el Plan delimita 27 zonas turísticas:
1. Litoral de Poniente
1.1. Calvià: Ses Illetes i Cas Català Nou
1.2. Calvià: Portals Nous
1.3. Calvià: Palmanova, Magaluf i Cala Vinyes
1.4. Calvià: Santa Ponça i Costa de sa Calma
1.5. Calvià: Peguera i Cala Fornells
1.6. Andratx: Es Camp de Mar
1.7. Andratx: Sant Elm
2. Sierra Tramontana
2.1. Sóller: Port de Sóller
3. Bahías del Nord
3.1. Pollença: Cala Sant Vicenç
3.2. Pollença: Port de Pollença
3.3. Alcúdia: Badia de Pollença
3.4. Alcúdia/Muro: Badia d’Alcúdia i Platja de Muro
3.4.1 Subzona Badia d’Alcúdia
3.4.2 Subzona Platja de Muro
3.5. Santa Margalida: Can Picafort
4. Península de Levante
4.1. Capdepera: Cala Mesquida
4.2. Capdepera: Font de sa Cala, es Carregador, sa Pedruscada, Platja de Son Moll, Cala Rajada i Cala Agulla
4.2.1 Subzona Cala Rajada-Cala Agulla
4.2.2 Subzona Font de sa Cala, es Carregador, sa Pedruscada i Son Moll
4.3. Capdepera: Platja de Canyamel
4.4. Son Servera/ Sant Llorenç: Cala Bona i Cala Millor
4.4.1 Subzona Son Servera
4.4.2 Subzona Sant Llorenç 4.5. Sant Llorenç/Manacor: sa Coma, s’Illot i Cala Moreia 4.5.1 Subzona Sant Llorenç
4.5.2 Subzona Manacor
5. Litoral de Levante
5.1. Manacor: Cala Estany, Portocristo Novo, Platja Romàntica, Cala Anguila, Cala Mendia i Cala Magrana
5.2. Manacor: Cales de Mallorca, es Domingos
5.3. Felanitx: Portocolom i Cala Marçal
5.4. Felanitx/Santanyí: Cala Ferrera, Cala Serena, Cala Esmaragda, Cala d’Or, Cala Llonga i Cala Gran
– Palma capital.
Comprende las áreas de desarrollo urbano fuera de zona turística sometidas al régimen singular de capitalidad, donde el uso residencial es prioritario.
– Zonas residenciales.
Áreas urbanas, fuera de zonas turísticas, con uso residencial predominante.
Se diferencian dos subcategorías de zonas residenciales:
- Tipo 1 (ZR1): áreas destinadas principalmente a viviendas de primera residencia de la población.
- Tipo 2 (ZR2): áreas destinadas principalmente a vivienda de segunda residencia.
Se han definido 14 ZR2:
ZR2.1 Calvià: Urbanización Sol de Mallorca
ZR2.2 Calvià: Urbanización Nova Santa Ponça
ZR2.3 Andratx: Puerto d’Andratx y urbanizaciones adyacentes ZR2.4 Pollença: Formentor
ZR2.5 Alcúdia: es Barcarès, es Mal Pas, Bonaire
ZR2.6 Santa Margalida: Son Serra de Marina
ZR2.7 Artà: s’Estanyol, Colonia de Sant Pere, Betlem
ZR2.8 Capdepera: Urbanización Costa de Canyamel
ZR2.9 Son Servera: Costa dels Pins
ZR2.10 Manacor: Cala Murada
ZR2.11 Santanyí: Cala Llombards, Son Móger
ZR2.12 Campos: Ses Covetes, sa Ràpita
ZR2.13 Llucmajor: S’Estanyol, Son Bieló
ZR2.14 Llucmajor: Cala Pi, es Pas, Vallgornera
– Suelo rústico.
Está constituido por los ámbitos de suelo sustraído al desarrollo urbano por los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
LA CAPACIDAD DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN EL PIAT:
¿Cuál es el límite total de plazas para la isla de Mallorca?
El PIAT, en concordancia con lo previsto en LTIB, y sin perjuicio de los mecanismos de amortización de plazas correspondientes, fija en 430.000 plazas el techo total máximo de plazas turísticas para la isla de Mallorca.
Estas plazas se pueden ubicar tanto a establecimientos de alojamiento turístico (EAT) como en viviendas residenciales susceptibles de ser comercializadas turísticamente (ETH).
¿Cómo se distribuyen las plazas?
El techo total máximo de plazas turísticas se distribuye por tipologías, de la siguiente manera:
- 315.000 plazas (incluye bolsa de 15.000 plazas) en establecimientos de alojamiento turístico (EAT).
- 115.000 plazas (incluye bolsa de 28.000 plazas) estancias turísticas en viviendas residenciales (ETH).
¿Cuál es la densidad máxima de población turística en suelo de desarrollo urbano?
El PIAT establece los siguientes ratios para “repartir” las 43.000 nuevas plazas que todavía puede crecer el sector del alojamiento turístico tal y como fija la LTIB:
- Densidad global máxima: 25 plazas turísticas / hectárea.
- Densidad turística máxima por zonas turísticas: Específica para cada zona turística.
- Densidad turística máxima Zonas Residenciales ZR1: 6 plazas turísticas / hectárea.
- Densidad turística máxima Zonas Residenciales ZR2: 12 plazas turísticas / hectárea.
- Densidad turística Palma capital: 8 plazas turísticas / hectárea.
La capacidad de alojamiento turístico de cada parcela se calculará por el conjunto de las plazas turísticas registradas y las que presenten declaración responsable de inicio de actividad en establecimientos de alojamiento turístico en relación a la superficie construida de todas las edificaciones con uso residencial o turístico legalmente construidas que consten registradas.
Las grandes zonas turísticas de Baleares que superen las 120 plazas de alojamiento por hectárea, o lo que es lo mismo, cada 10.000 metros cuadrados, no podrán acoger nuevos establecimientos, ni hoteleros ni de alquiler vacacional.
Las nuevas 43.000 plazas sólo se podrán autorizar según un patrón de densidad que va desde las mencionadas 120 plazas por hectárea en grandes zonas turísticas, hasta las seis plazas en las zonas de primera residencia, menos en Palma donde se fijan ocho turistas por hectárea.
En las zonas consideradas de segunda residencia se permitirá dar licencias si no se superan las 12 plazas por hectárea. Todo ello supone una media de 25 turistas por cada hectárea de suelo urbano en Mallorca, una extensión similar a un campo de fútbol.
En el caso de las zonas turísticas como Portopetro o el Port de Pollença el límite fijado son 45 plazas por hectárea, y en otras, como Camp de Mar o Canyamel, se rebaja el listón hasta las 30 plazas cada 10.000 metros.
La media de turistas por hectárea en suelo urbano para las nuevas plazas turísticas se fija en 25. En las zonas turísticas oscila entre los 120 turistas por hectárea y los 30.
¿En qué zonas o ámbitos se puede calificar suelo con uso turístico de alojamiento?
Sólo se puede calificar suelo con uso turístico de alojamiento en las zonas o ámbitos siguientes:
- En las zonas residenciales ZR1 se puede calificar suelo para uso turístico para hoteles de ciudad, y alojamientos de turismo de interior en cascos antiguos respetando las densidades turísticas.
- En las zonas ZR2 no se permite calificar nuevo suelo de uso turístico.
LAS ESTANCIAS TURÍSTICAS EN VIVIENDAS (ETH): NUEVOS REQUISITOS DE CALIDAD EN EL PIAT:
¿Qué condiciones de calidad paisajística deberán cumplir las ETH?
A partir de la entrada en vigor del PIAT, las nuevas viviendas que se den de alta para la comercialización de estancias turísticas deberán procurar la preservación del paisaje tradicional y cumplir las condiciones mínimas de calidad siguientes:
a) En las zonas ajardinadas, en su caso, procurar la utilización de plantas autóctonas de bajo requerimiento hídrico y que la configuración general adecue al paisaje mediterráneo del entorno próximo.
b) Disponer de un espacio para tender ropa oculta a las visuales desde el espacio público o en su defecto disponer de secadora de ropa.
c) Disponer de un espacio de almacenamiento de residuos oculto a las visuales desde el espacio público.
d) Evitar la disposición de elementos en fachada que sean disonantes con el resto del inmueble en el que se ubique la vivienda, tales como: acabados, carpinterías, toldos, marquesinas, carteles publicitarios, etc.
e) En suelo rústico los cierres de parcelas deberán cumplir con las condiciones de integración paisajística determinadas en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
¿Qué medidas de calidad ambiental deberán cumplir las ETH?
A partir de la entrada en vigor del PIAT, las nuevas viviendas que se den de alta para la comercialización de estancias turísticas deberán cumplir las medidas de calidad ambiental:
Consumo y gestión del ciclo del agua:
– Deberán estar conectados a la red de alcantarillado de su núcleo o zona, y si no existe, disponer de fosas sépticas estancas y homologadas según normativa vigente.
– Deberán incorporar sistemas de reducción del caudal de duchas y grifos
– Deberán incorporar sistemas de doble descarga en los inodoros.
– Cuando dispongan de sistema de riego de zonas ajardinadas este deberá ser de bajo consumo.
Medidas de eficiencia energética:
– Tener una calificación energética mínima de clase B en edificaciones posteriores a 2006 o de clase C en viviendas unifamiliares anteriores a 2007.
– Contar con un sistema de calefacción y / o refrigeración de eficiencia energética mínima A++.
– En caso de viviendas unifamiliares aisladas, deberán alcanzar un mínimo de un 70% de generación de ACS mediante placas solares, siempre que sea posible, o por otras instalaciones alternativas de energías renovables en edificaciones posteriores en el año 2006 o de un 50% en edificaciones anteriores a 2007.
– En las viviendas unifamiliares se deberá disponer de un punto de recarga para coches eléctricos o bien justificar la existencia de un punto de recarga de acceso al público en un radio de 500 m.
Otras medidas:
– Las viviendas situadas en suelo rústico, la parte de la parcela no ocupada ni por la edificación ni por el resto de elementos constructivos se debe mantener en estado natural o en explotación agrícola, ganadera o forestal.
LOS ESTABLECIMIENTOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO (EAT): NUEVAS MEDIDAS AMBIENTALES DE SOSTENIBILIDAD TERRITORIAL EN EL PIAT
En caso de nuevas edificaciones, nueva implantación de uso, reformas integrales y ampliaciones o reformas parciales de los edificios destinados a establecimientos de alojamiento turístico, se deberán tomar medidas que aumenten la eficiencia energética de los edificios y sus instalaciones.
Alumbrado exterior:
- El alumbrado exterior provendrá de energías renovables.
- Las luminarias no podrán provocar deslumbramiento hacia el espacio público.
- No se permitirán fuentes de luz que mediante proyectores convencionales o laser, emitan por encima del plano horizontal, excepto cuando iluminen elementos de un especial interés histórico.
- No se permitirán artefactos y dispositivos aéreos de publicidad nocturna.
Consumo y gestión del agua:
- Instalación de un circuito separado por la futura reutilización de aguas grises condicionadas y tratadas por los inodoros y por las instalaciones de riego.
- Instalación de sistemas de almacenamiento de las aguas pluviales en un depósito de un volumen mínimo de 40m³ que se utilizará para proveer la red de riego y otros usos que no requieren agua potable.
- Incorporación de sistemas de reducción del caudal de duchas y grifos.
Eficiencia energética:
- Tener una cualificación energética mínima de clase B.
- Deberán de conseguir un mínimo de un 50% de producción de energía para autoconsumo con energías renovables.
- Deberán de conseguir un mínimo de un 70% de generación de ACS mediante placas solares, siempre que sea posible, u otras instalaciones alternativas de energías renovables.
GUÍA DEFINITIVA PARA EL ALQUILER DE ESTANCIAS TURÍSTICAS EN VIVIENDAS
Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales en la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares (Mallorca, Palma, Menorca, Ibiza y Formentera) o si estás pensando en hacerlo, te recomiendo que leas >>> BALEARES: Guía definitiva para el alquiler de estancias turísticas en viviendas (ETV) <<<
Finalmente, te voy a dejar los siguientes enlaces con direcciones que pueden serte de utilidad
AGENCIA TRIBUTARIA DE LAS ISLAS BALEARES
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